L’EPF Bretagne expérimente sur la revitalisation des centres-bourgs à Josselin (56)

Un bâti ancien inadapté dans le centre de la petite cité de caractère

Josselin est confrontée à une dévitalisation résidentielle et commerciale de son centre bourg qui se traduit par un taux élevé de logements vacants :  plus de 12%  en 2010 sur l’ensemble de la commune mais bien plus dans le centre historique où les maisons à pans de bois, notamment,  sont inadaptées aux attentes et aux usages actuels. Une situation paradoxale pour une commune très touristique où l’offre d’équipements et de services est notable,  à laquelle les élus locaux veulent remédier.

Une approche transversale

Pensée dans un cadre global et démarrée en 2011, la démarche de l’EPF s’appuie sur une approche pluridisciplinaire, avec un volet sociologique important, qui permet de prendre en compte tous les facteurs de la désertification des centres bourgs, à l’échelle des bassins de vie considérés : qualité du bâti et des logements, mais aussi aménagement urbain, déplacements et stationnement, commerces, services et équipements, offre d’emplois…

Elle s’est déclinée en 3 étapes :

• Le repérage des possibles

La réalisation d’un référentiel foncier permet l’identification des potentialités foncières et immobilières par un travail fin de repérage, parcelle par parcelle, des biens situés dans le centre-ville qui vont pouvoir évoluer. Ce repérage a également réinterrogé la valorisation des propriétés publiques tant en termes de programmation qu’en terme de localisation.

• La définition d’un projet global partagé

Il doit porter à la fois sur la construction de logements ou de nouvelles activités mais plus globalement sur les espaces publics à créer ou améliorer, les fêtes ou manifestations à développer… Il découle d’une démarche participative.

• La réalisation des projets

Il s’agit de passer des études aux travaux et à la définition des conditions de réalisation des projets jugés prioritaires. La démarche consiste en une analyse financière du coût de ce projet et à l’identification des maîtres d’ouvrage qui réaliseront les différents types de travaux.

Les principaux résultats et les projets en cours à Josselin

Le gisement foncier :

200 logements et environ 15 hectares de terrains bâtis et non bâtis dans le centre-ville. Soit un potentiel brut de 250 logements (réhabilitation, densification et renouvellement urbain) en tenant compte d’une densité modulée selon les secteurs de 15 à 25 logements/hectare. Si l’on prend en compte un rythme de construction (10 logements/an) et d’évolution de la population moyen, cela représente un potentiel de 20 ans de développement pour la commune sans nouvelle extension urbaine rien que dans le centre-ville

Le secteur Beaumanoir/Glatinier : 

Cet espace a fait l’objet d’un travail plus approfondi qui s’est traduit par :

• la définition plus fine du projet urbain avec l’aménagement des espaces publics et la prise en compte de la problématique de stationnement
• un plan-masse sur le secteur de densification « des ruelles du Tertre et des Rouets ».
• la spatialisation de la programmation de logements et activités
• des études de faisabilité programmatique et financière sur certains biens afin d’évaluer les possibles d’un bâti ancien
• la réalisation d’esquisses permettant de « donner à voir » ce que pourrait être des exemples de réhabilitations, extensions ou constructions neuves à partir du projet défini.

La commune a validé ces propositions et confié à l’EPF l’acquisition de biens immobiliers qui en fera le portage financier pendant 7 ans.

Chantier pilote de rénovation d’une maison dans le centre bourg

Avec le budget dont dispose un jeune ménage pour construire du neuf, il s’agit de proposer une habitation fonctionnelle rénovée avec des matériaux durables et performante en énergie. La commune est accompagnée par le CAUE56 et la CAPEB 56.