Opération mixte : maison de santé, pharmacie et logements sociaux en centre-bourg Cléguérec (56)

Cléguérec (3 015 habitants) est située en centre Bretagne, entre Mûr-de-Bretagne et Pontivy. La commune connaît une croissance démographique qui s’accélère depuis les années 1970 avec un parc de logements qui s’agrandit, notamment par le biais de constructions individuelles. Toutefois, la population est demandeuse d’une offre de logements locatifs plus large ainsi que de services médicaux plus adaptés.

Le temps des études préalables

Une étude de programmation et d’aménagement urbain est réalisée en 2013 par le bureau d’études Urbéa ; étude en partie financée et accompagnée par l’EPF (voir encadré). L’objectif est de mener une réflexion globale sur l’aménagement du cœur de bourg et de réfléchir au projet de maison de santé. Deux espaces sont étudiés : l’ancienne gendarmerie et une friche précédemment occupée par une supérette, deux garages et une station-service, d’où un risque de pollution des sols. C’est ce dernier site qui sera retenu. Une étude menée par l’EPF confirme la présence de terres polluées (300 à 400 m³). Les travaux sont effectués par le biais de l’EPF et les coûts de traitement, à hauteur de 45 000 € seront refacturés à la commune. La concertation avec les habitants a été l’occasion d’orienter et/ou de conforter les choix d’aménagement : logements, maison de santé, circulations, etc. L’étude a permis de discuter avec les différentes parties prenantes (notamment bailleur social et pharmacie).

La mairie missionne ensuite le cabinet de géomètre Nicolas (Pontivy) pour affiner la division parcellaire des 5 800 m² du site :

• 1 265 m² attribués à Lorient Habitat pour réaliser des logements ;
• 478 m² vendus au pharmacien pour construire leur nouvelle officine.

Les 4 063 m² restants, sous maîtrise d’ouvrage communale, permettent de réaliser la maison de santé et les aménagements (voiries, parkings) de l’ensemble de la zone. Le géomètre a également pensé l’organisation de la Voirie Réseaux Divers (VRD) et des parkings (sauf stationnement maison de santé). La commune confie ensuite une mission d’Assistance à Maîtrise d’Ouvrage au PACT-HD 56 (aujourd’hui SOLIHA). L’accompagnement porte sur le choix du cabinet d’architecte de la maison de santé, la sélection des entreprises, l’implantation générale du projet et la VRD.

La maison de santé

Le plus compliqué a été de convaincre les premiers professionnels de s’installer et de dimensionner le projet en fonction*. D’une surface de 483 m², elle accueillera 25 professionnels de santé. Elle sera alimentée par un réseau de chaleur bois mis en service dans le cadre de l’extension de l’école publique attenante.

Sept logements locatifs

« Construire des logements sociaux était une condition pour obtenir l’accompagnement de l’EPF » explique le maire. La commune a cédé, pour un euro symbolique, 1 265 m² de terrain à Lorient Habitat, bailleur social, pour bâtir sept pavillons (quatre T4 de 76 m² et trois T3 de 62 m²) en partie mitoyens avec jardins et terrasses privatifs. Malgré la difficulté d’impliquer des bailleurs sociaux dans des petites communes, Lorient Habitat y a trouvé son intérêt au vu du dynamisme du territoire et du prix du terrain qui lui permettait d’envisager un tel investissement. Les bâtiments répondent à la norme RT 2012 : construction en brique, VMC double flux, chauffage et eau chaude sanitaire fonctionnant grâce à une pompe à chaleur. Les loyers se situeront dans une fourchette de 330 € à 460 €, seuil des logements PLUS et PLAI.

Pharmacie

Porté par les propriétaires privés, le projet de la pharmacie a volontairement été conçu par le même architecte que celui de la maison de santé. Cela a permis d’aller vers une harmonie architecturale de l’ensemble de ces bâtiments contigus.

Horizon 2017

Les travaux de VRD démarrés en novembre 2015 sont achevés. Les trois opérations sont en cours de travaux, elles devraient être achevées à l’horizon 2017. Les anciens bâtiments occupés par les cabinets de santé et la pharmacie garderont leur vocation commerciale conformément aux règles du PLU.

Éléments financiers

Terrain L’EPF revendra directement le terrain aux différents acquéreurs pour éviter la multiplication des frais de notaire :

• 478 m² à la pharmacie (qui a formé une société civile immobilière : « SCI Backs ») pour 18 400 €.
• 4 014 m² à la commune pour 213 662 € (comprenant le coût du terrain cédé à Lorient Habitat).
• 1 265 m² à Lorient Habitat pour un euro symbolique. La commune va échelonner les remboursements à l’EPF : 20% à la signature de l’acte de vente (2015) ; le solde de 80% sera versé en 2017

rédaction : juillet 2017