Division parcellaire pour créer 4 lots supplémentaires à Guipel (35)

Situés au nord de Rennes, entre Hédé-Bazouges (accès à la route Rennes-Saint Malo) et Montreuil-sur-Ille (station TER), Guipel et ses 1 700 habitants sont reliés directement à Rennes par la RD 82. La commune dispose d’une école publique, de deux salles des fêtes, d’un complexe sportif, d’un EPHAD et a récemment rassemblé un espace de santé, la bibliothèque, la cantine scolaire et la garderie dans un bâtiment en cœur de bourg.

Recentrer l’habitat sur le bourg

La municipalité a revu son PLU en 2013 dans une optique de développer le logement en centre-bourg. La division parcellaire du 15 rue de Rennes est le troisième projet qu’elle concrétise en ce sens depuis 2008, après les longères de La Paumerie et les appartements rénovés avec Néotoa.

Une opportunité d’acquisition et un débat

« L’équipe municipale précédente avait soumis cette zone au DPU (droit de préemption urbain) dans le PLU » explique Christian Roger, maire. « Une DIA (déclaration d’intention d’aliéner) est arrivée en mairie nous signalant que le bien avait trouvé preneur ; un compromis avait été signé par un proche de la municipalité » témoigne l’élu. Jugeant la situation du terrain stratégique pour la commune – en entrée de bourg, en face de l’éco lotissement en cours de conception, et le long de la rue de Rennes dont le réaménagement est en projet – le maire décide de porter le débat au sein du conseil municipal. « À l’époque, l’acquisition n’a pas fait l’unanimité. On était en 2012 et cela n’était pas encore dans l’air du temps d’avoir une politique aussi interventionniste ». Au final, à une courte majorité, l’acquisition est votée.

Deux arguments ont pré- valu :

• densifier et viabiliser à moindre coût (réseaux disponibles, aménagements limités) ;
• donner de la latitude pour l’aménagement de la rue de Rennes, peu large, notamment pour réaliser des voies douces.

La maison et ses 5 000 m² de terrain sont ainsi acquis pour le montant de 260 776 € (frais de notaire inclus).

Une conception et un aménagement à moindre coût

Située le long de la rue de Rennes, la parcelle était distribuée par l’ensemble des réseaux. Pour lancer la consultation de la mission de maîtrise d’œuvre, le maire a réalisé lui-même un schéma d’aménagement de principe, avec la taille des quatre lots et la distribution des réseaux envisagés.

Après validation en conseil municipal (fin avril 2013), la consultation a été lancée pour :

• une mission de découpage foncier : bornage du périmètre, bornage des lots, document d’arpentage ;
• une mission urbanisme : élaboration du dossier de permis d’aménager ;
• une mission de maîtrise d’œuvre Voirie et Réseaux Divers (VRD).

C’est le cabinet Eguimos (Bain-de-Bretagne) qui a obtenu le marché (6 500 € HT). La situation de la maison d’origine, dans un angle au nord de la parcelle, a permis de la conserver (avec un terrain d’un peu plus de 1 000 m²) et de réaliser un lot supplémentaire derrière. L’aménagement, conçu comme une simple impasse s’est avéré peu coûteux. Les poubelles et les boîtes aux lettres sont regroupées à l’entrée, avec l’avantage de donner plus de tranquillité et de sécurité aux habitants.

Une prime énergie

Les acheteurs bénéficient des mêmes conditions que ceux du lotissement, à savoir une prime à la qualité environnementale et à la performance thermique attribuée par la commune :

• certification BBC : 1 000 € ;
• énergie renouvelable hors pompe à chaleur : 1 000 € ;
• récupération d’eau de pluie : 1 000 € ;
• maison passive : 3 000 € ; avec un maximum de 3 000 € par habitation.

Une commercialisation rapide

La maison a été revendue au prix de 183 357 € ; les terrains commercialisés au même prix que l’éco-lotissement situé juste en face soit 105 €/m² (TVA sur marge). « On a vendu l’ensemble très rapidement alors que le lotissement met plus de temps à se commercialiser. Je suis convaincu que ces petites opérations intéressent plus de personnes que les lotissements : plus îlotées, en impasse, plus intimes… » estime le maire. « Maintenant que se présentent d’autres occasions de ce type, les élus y voient un intérêt pour le développement de la commune ». Un autre terrain proche de la mairie, avec une configuration assez similaire (maison avec terrain de 2 200 m²) a été mis en vente : le conseil municipal a sollicité l’EPF pour l’acquérir.