Politique foncière de Breteil (35)

Maîtriser l’urbanisation

« Quand on est arrivé aux manettes en 1983, un promoteur avait déjà fait une acquisition de 1 ha auprès de propriétaires de la commune au prix de 25 francs/m2 (3,80 €) ! » explique Jo Le Lez, maire de la commune.  Dès lors, la municipalité pressent  le risque que l’urbanisation lui échappe. « Avec les collègues élus, nous avons voulu reprendre en main la question du foncier ». Avec 3 motivations :

• maitriser l’offre de logements afin d’avoir une croissance régulière du nombre d’habitants et éviter les phénomènes de yo-yo dans la sollicitation des équipements publics, notamment l’école

• maitriser les couts de sortie afin de permettre l’accès au plus grand nombre à des logements de qualité

• Préserver l’agriculture et  soutenir le commerce du centre-bourg

Le PLU : outil d’anticipation et de gestion

Breteil est en POS, devenu PLU, depuis 1977. En classant les zones « Il a été l’outil majeur de gestion de notre foncier communal » explique Jo Le Lez. Concrètement, la commune a en permanence trois opérations en cours : « une opération à l’étude et pour laquelle nous anticipons l’achat de foncier, une opération en cours de conception et une opération en cours de commercialisation ». Pour assurer cette gestion, la commune utilise 2 outils principaux : le droit de préemption urbain et le classement de la quasi-totalité des parcelles constructibles en 2AU. « Cela freine les spéculateurs et nous donne le temps d’acheter le foncier au fur et à mesure de nos projets ». Dès lors que le foncier a été acquis et que la commune est prête à lancer le projet, le conseil municipal vote le classement en 1AU.

Maitriser les prix et prendre le temps

La municipalité estime qu’il est de la responsabilité des élus d’acheter le foncier au prix le plus bas : « il est important que le conseil municipal rappelle aux propriétaires  qu’ils n’ont  aucun mérite à ce que leur terrain soit situé en zone constructible.  Négocier à la hausse impacte le prix de référence de France Domaines et renchérira tout achat futur de terrains. De plus cela renchérit le prix de revente lors de la commercialisation, allant à l’encontre de l’accès pour tous à des logements de qualité ». Dans la pratique la municipalité privilégie la négociation, en se donnant du temps et en prenant en compte l’aspect humain, « il ne faut pas brusquer un propriétaire, un ancien… il faut être humaniste, laisser du temps au temps ». L’expropriation, n’a été utilisée qu’à une reprise.

Autre manière de maîtriser les prix, la commune réalise toutes ses opérations en régie. « Cela nous permet de commercialiser des parcelles de 20 à 25% moins chers que les voisins tout en intégrant dans le prix de vente une participation à des opérations d’intérêt collectif ».

Une prochaine opération en cœur de bourg

La nouvelle opération à l’étude se situe en cœur de bourg sur un espace de 8000 m2, autour du Presbytère. « Notre projet serait de faire des petits collectifs, des T3 avec quelques T2 et T4. Cela permettrait notamment à des anciens de revenir dans le bourg et de libérer des grandes maisons, inadaptées du point de vue fonctionnel et difficiles à entretenir ». Pour mener à bien ce projet, la commune se fait accompagner par Foncier de Bretagne. La 1ère étape a consisté à faire une pré-étude d’aménagement. « Elle a permis de définir un périmètre d’intervention, les atouts et contraintes en terme de voiries et réseaux, les emprises foncières possibles pour la production de nouveaux logements… ». La 2ème étape sera celle de l’acquisition foncière.  « Celle-ci pourra durer 5 à 7 ans selon la complexité des acquisitions ». Puis viendra le temps de la conception du projet à proprement parler.