Ile d’Arz (56) mène un projet de lotissement en bail réel solidaire

La municipalité qui mène une politique de diversification de l’activité en matière d’économie, artisanat, agriculture, ostréiculture, souhaiterait répondre aux besoins de la population active de se loger.

« C’est une priorité pour la commune de permettre aux personnes qui habitent et travaillent sur la commune de se loger dans un logement digne et adapté »

Nadège Le Roux, première adjointe

La commune dispose de logements locatifs sociaux mais de petites surfaces qui peuvent difficilement loger des familles dont les revenus sont parfois supérieurs aux plafonds de ressources. Par ailleurs, le locatif privé est principalement orienté vers le tourisme.

Des opérations d’accession sociale à la propriété ont été menées précédemment mais la pérennité de ces investissements, portés par la collectivité, n’est pas assurée puisque les logements peuvent se retrouver plus ou moins rapidement sur le marché privé spéculatif, sans maitrise possible.

Dans ce cadre, les élus avaient identifié le bail réel solidaire comme une solution à leur situation du logement en zone tendue. Quand Golfe Morbihan Vannes agglomération (GMVA) annonce la création d’un office foncier solidaire (OFS), la municipalité s’est rapidement positionnée pour bénéficier du dispositif au plus tôt.

« Le BRS est le seul dispositif à ce jour permettant de garantir durablement l’occupation en résidence principale » précise Nadège Le Roux.

Qu’est-ce qu’un office foncier solidaire ?

Les offices fonciers solidaires, OFS, sont des organismes sans but lucratif qui doivent permettre à des ménages de devenir propriétaires à prix accessible dans les secteurs tendus et assurer la pérennité des programmes d’accession à la propriété au fil des reventes.

L’OFS produit des logements en bail réel solidaire (BRS) qui consiste à baisser le coût d’acquisition d’un logement, par la dissociation du bâti et du foncier représentant environ 30% du coût d’une opération. Ainsi, le ménage achète le bâti et loue le foncier à l’OFS qui en reste propriétaire durablement.

Le dispositif permet de maintenir dans la durée l’occupation du logement en résidence principale, d’encadrer les prix et d’appliquer des conditions d’attribution en cas de revente.

Un travail conjoint entre l’OFS et la mairie

L’OFS de GMVA est officiellement créé en février 2022. Les élus de l’Ile d’Arz se positionnent aussitôt et une première réunion avec l’OFS a lieu en mars 2022. Le programme s’oriente vers la construction de 8 logements de taille T4 et T5 sur une parcelle communale de 2 000 m².

A terme, la municipalité vendra la parcelle concernée à l’OFS qui sera maitre d’ouvrage pour la construction des logements. Le prix du terrain sera fixé à l’équilibre financier du projet pour l’OFS.

Depuis le mois d’avril, la commune travaille avec l’OFS à l’élaboration du cahier des charges en veillant à ce que le programme réponde aux objectifs fixés par la municipalité et aux spécificités de l’île. De plus, les élus souhaitent que les logements construits soient évolutifs pour pouvoir agrandir ou moduler les pièces et ainsi s’adapter aux évolutions familiales.

Nadège Le Roux précise qu’« être un interlocuteur actif à l’élaboration du cahier des charges permet de faire des arbitrages dans le cas où certains critères ne « rentreraient pas » dans le programme pour des raisons financières ».

En effet, le cadre financier est défini par l’état. Pour les logements en PSLA à l’ile d’Arz, le prix de vente ne doit pas excéder 2 750 €/m² de surface utile. Cette enveloppe ne tient pas compte des surcoûts de 30% liés à l’insularité, rendant la construction très contrainte.

Une implication des habitants

Comme pour les autres projets de la commune, les élus souhaitent impliquer les habitants. Une réunion publique et plusieurs articles dans « Le petit courrier », bulletin municipal mensuel, ont informé du principe du BRS et invité les habitants intéressés à se faire connaitre. Ces personnes ont ensuite été convoquées en mairie pour plus d’informations et en présence de l’association départementale d’information sur le logement (ADIL 56) qui a analysé l’éligibilité des personnes. L’ADIL est présente tout au long du projet pour aider les futurs propriétaires à monter les dossiers de banque et les renseigner sur les dispositifs/aides liés aux prêts bancaires.

Les habitants intéressés n’ont pas émis de réserves sur le principe du BRS. Les formes urbaines en semi-collectifs ont par contre reçu un accueil plus mitigé sur une île où la maison individuelle avec jardin est la norme.

« Etant sur une île, nous sommes très attachés à la sobriété foncière du projet. La maisonnette avec son jardinet n’est plus d’actualité »

Nadège Le Roux, première adjointe

La sélection des futurs habitants

A terme les futurs propriétaires seront sélectionnés sur une quinzaine de critères définis par l’OFS et la commune pourra en ajouter et les prioriser. Les élus souhaitent avant tout loger les personnes qui vivent et travaillent sur l’île.

L’OFS qui a besoin que les ventes se fassent rapidement, a été très réceptif à la volonté des élus de co construire avec les habitants. Des séances de travail réunissant l’OFS et les potentiels futurs habitants doit permettre de personnaliser les logements et d’adapter le projet à leurs souhaits dans la mesure de l’équilibre financier de l’opération et du cadre réglementaire.

Le loyer dont devront s’affranchir les propriétaires pour le terrain sera d’environ 1€/m²/mois de surface habitable. L’OFS utilise les loyers pour faire face aux frais de fonctionnement et capitaliser pour les futurs projets.

Ressources

Découvrez le Bail Réel Solidaire développé par la commune d’Auray (56)

En savoir plus sur le BRS – Fiche CEREMA

Rédigé en septembre 2022