Bazouges-la-Pérouse (35) : de l’étude sur le ZAN au développement de projets de densification et renouvellement urbain

Petite cité de caractère de près de 1 900 habitants, membre de la communauté de communes Couesnon Marches de Bretagne, Bazouges-la-Pérouse est située à l’interface des axes de Combourg/ Val Couesnon et Sens-de-Bretagne/Dol-de-Bretagne/Pontorson. Du fait de son implication dans la préservation du patrimoine bâti, de sa vie associative autour de l’art contemporain et de sa proximité avec le Mont-Saint-Michel, la commune bénéficie d’une réelle attractivité touristique. La commune a par ailleurs su porter un véritable développement économique et héberge un tissu d’acteurs économiques et associatifs conséquent, notamment en lien avec l’art et le patrimoine. Elle dispose également de professionnels de santé et du bien-être, de  commerces de bouche ainsi que d’une station-service et d’une agence bancaire équipée d’un distributeur. Un dynamisme et une centralité territoriale qui lui a permis d’intégrer le programme Petites villes de demain (PVD).

Un travail sur la vacance et sur la dynamique du bourg

Lors de la prise de fonction de l’équipe municipale en 2014, celle-ci s’est attachée à travailler sur la vacance et sur les dynamiques associatives. « L’objectif lors du premier mandat a été d’aller voir chaque propriétaire pour remettre sur le marché des logements vacants. On a réussi à augmenter la population sans réaliser aucune construction » se satisfait Pascal Hervé, maire . « L’autre enjeu, c’était de faire passer le message que ‘venir vivre à Bazouges, c’était s’engager dans la vie locale’. Aujourd’hui, nous avons des animations sur la commune pratiquement tous les week-ends ». Puis la municipalité travaille sur l’élaboration d’un PLU – la commune n’en disposait pas – en lien avec les services de l’État. Il sortira en 2017. « Seuls deux villages sur les 152 que compte la commune sont restés constructibles ». À cette époque, si l’essentiel des projets d’urbanisation est centré sur le bourg, plusieurs projets de lotissement en extension sont conservés, dont un lotissement pour lequel le foncier a été acheté en 2013 par l’équipe municipale précédente sur le versant sud de la commune. « Nous y avons inscrit une OAP avec une densité de 20 logements/ha ». Un autre lotissement est également prévu dans une dent creuse, à l’est du bourg.

Une implication des agriculteurs pour faire évoluer leurs pratiques près des zones urbanisées

En parallèle, l’équipe municipale mène un travail pour développer l’agriculture biologique. « Nous avons un tissu agricole conséquent avec une cinquantaine d’exploitations sur la commune. Nous avons porté un travail continu avec les agriculteurs pour faire évoluer les pratiques en lien avec le développement de l’urbanisation. De zéro agriculteur en 2014, nous sommes passés à 10 agriculteurs biologiques aujourd’hui ». Un travail de fond qui, associé à l’action de la commune sur le ‘zéro phyto’, a valu à la commune d’obtenir la labellisation « Terre saine, communes sans pesticides » porté par le Ministère de l’agriculture et l’Office français pour la biodiversité.

L’étude sur le ZAN portée par la DREAL

« Mon credo c’est qu’il vaut mieux être acteur de son développement que de le subir » défend le maire. C’est ainsi que Bazouges-la-Pérouse candidate pour participer à l’étude pilote sur le « zéro artificialisation nette » portée par la DREAL et confiée au Cabinet Prigent. La commune est retenue en 2022 aux côtés de Lanvallay, Saint-Pierre-de-Quiberon, et Val d’Anast. « L’étude nous a conforté sur certaines orientations et ouvert sur d’autres » estime le maire.  À ses yeux, plusieurs orientations ressortent quant à l’avenir de ce  ‘bourg perché sur les hauteurs’ :

• l’enjeu de préserver les grands paysages et cônes de vue depuis et vers le bourg ;
• l’enjeu de préserver les terres agricoles et de prendre en compte le potentiel agronomique des sols dans les réflexions sur l’urbanisation ;
• l’idée d’acter la et de centrer la réflexion sur le bourg – à l’exception d’un lotissement en cours de finalisation – plutôt que de s’engager dans un développement de l’urbanisation qui ferait jonction avec les lotissements réalisés il y a une quarantaine d’années.

« L’avenir est à l’arrière du bourg, en densification côté nord, il ne sera plus jamais côté sud » estime l’élu qui soutient par ailleurs l’idée de pouvoir ré-ouvrir la question de la densification des villages. « Pour moi, l’une des réelles plus-value de l’étude est la prise en compte des paysages. Cela a questionné la commune sur son développement futur. Au lieu d’aller au Sud, vers les plaines agricoles et paysages ouverts, les nouveaux projets iront dans la couture du bourg au Nord/Ouest où les paysages sont moins ouverts et l’urbanisation moins perceptible » complète Flavie Laulanié, chargée de mission PVD.

La maison Rimbert, future « cour des savoir-faire »

La reprise de ce cette maison patrimoniale et de ses différentes annexes sur un foncier d’une surface totale de 860 m², acquise via le portage foncier de l’EPF Bretagne pour la somme de 80K €,  vise à répondre à plusieurs objectifs :

• Proposer des logements de petites tailles à la location : « nous avons sept demandes de logements pour une offre »
• Proposer un espace de vente et un espace d’exposition, l’un prévu par la stratégie touristique du territoire et l’autre né de la réflexion du contrat d’objectif communal et qui a trouvé une articulation avec la stratégie intercommunale
• Proposer des ateliers à des artisans d’art, « pour lesquels nous pressentons une réelle demande » et avec le projet de se positionner sur le  label « ville et métiers d’arts »
• Restaurer une maison patrimoniale en cœur de bourg et ouvrir un accès sur le versant nord du bourg : « l’achat de la maison jouxtant l’office de tourisme constitue un enjeu très stratégique puisqu’il constitue un accès piéton privilégié vers l’arrière du bourg  et son belvédère »

Le projet de restauration, confié au cabinet Soubeyrand, découle directement du contrat d’objectif et de développement durable (CODD) initié en 2020 avec le Département d’Ille-et-Vilaine visant à réfléchir à l’avenir de différents bâtiments du centre-bourg et au programme PVD accompagnée par la chargée de mission Couesnon Marches de Bretagne. Il comprendra 2T1, 3T2 et 3 ateliers d’artisanat d’art, en sus de l’extension de l’office de tourisme pour une surface 140m2 au sol répartis sur 3 bâtiments « Le CODD avait évalué le projet à 720 K€, nous serons plutôt à 1 638 K€, afin de répondre à des enjeux de qualité patrimoniale et énergétique » indique l’édile. « Pour nous aider dans le projet, pas moins de 13 dossiers de demande de financement ont été déposés » notamment :

• DETR : 120 K€ (acquis)
• Fonds vert : 473 K€ (acquis) : axe rénovation énergétique des bâtiments publics (30%)
• Fonds friche  (sollicité et espéré, compte-tenu de la valeur symbolique du projet en terme de friche de centre-bourg et même si à ce stade, le cumul du fonds friche avec le fonds vert semble incompatible)
• DSIL (sollicité -> glissement vers Fond Vert)
• AAP Bâtiment Performant, Région Bretagne (à solliciter)
• Convention d’aménagement, Région Bretagne (à solliciter)
• Aide aux Petites Cités de Caractère (PCC)
• TDRAC : travaux au titre des espaces protégés (essentiellement sur restauration fenêtre XVIème siècle)
• Contrat Départemental de Solidarité Territorial, Département 35 (sollicité)
• AAP Centre-Bourg du Département (sollicité)
• Conventionnement des logements, donc aide aux propriétaire bailleur
• LEADER, sur les aménagements extérieurs uniquement / création d’espace public (à solliciter)

 Un lotissement en dent creuse

« Pour une commune comme la nôtre, trouver des promoteurs et même des bailleurs qui investissent chez nous constitue une vraie complexité », constate le maire. Une opportunité est néanmoins trouvée avec un investisseur local pour une opération sur un terrain de 64 ares sur une emprise comprenant du foncier privé et communal. « Dans un premier temps, je suis allé voir le particulier pour savoir à quelles conditions il accepterait de vendre » relate le maire. Un tarif de 21,50 €HT/m² est convenu ainsi que l’engagement de réaliser une rambarde de séparation avec son jardin. En parallèle, le maire engage ensuite une discussion avec l’investisseur. « Nous avons adapté le prix de vente du foncier communal (10 € HT/m²) en fonction de l’équilibre économique de son projet et sous condition qu’une partie des logements réalisés soit ouverte en priorité aux habitants de Bazouges ». Le projet comprendra treize logements avec des professionnels de santé sur certains RDC, répartis sur cinq bâtiments, « avec une hauteur maximale de R+1, pour prendre en compte l’inscription paysagère qui était une autre de nos exigences ».

Vers une densification des villages ?

Si le PLU publié en 2017 avait acté la constructibilité de deux villages, avec une priorité donnée à la centralité du bourg, Pascal Hervé milite néanmoins pour rouvrir une réflexion sur la question de la densification des villages et des changements de destination. « Dans la continuité de l’étude ZAN, je souhaiterai que l’on réfléchisse collectivement à cette question, en impliquant les services de l’État et la chambre d’agriculture ». Pour l’élu, la réflexion devrait prendre en compte :

• La taille du village
• La présence d’une ICPE
• Le potentiel agronomique des sols
• La desserte en réseaux, y compris le ramassage scolaire
• La capacité de densification avec des changements de destination
• La protection du patrimoine bâti anciennement agricole qui sans changement de destination est voué à la ruine
• Le changement de destination des bâtiments à l’intérieur de village déjà constitués, qui ne créé donc pas de périmètre de réciprocité vis-à-vis des tiers agricoles

rédaction : juin 2023