Combrit Sainte Marine (29) projette une parcelle dédiée à l’habitat léger réversible

Combrit Sainte Marine est une commune d’environ 4 200 habitants sur la communauté de communes du pays bigouden sud. Le territoire présente une facette maritime et balnéaire à Sainte Marine et une facette plus rurale dans les terres.

Le plan local d’urbanisme de la commune approuvé en 2018 a classé en 1AU avec une OAP dédiée, une ancienne carrière aujourd’hui désaffectée et remblayée au sein du village de Kroas-Hent à 2 km du centre bourg. Les études de sol ont révélé ensuite un sol non porteur qui ne peut accueillir de bâtiments en dur.

En début de mandat et face à ce constat, un collectif s’est formé pour y imaginer un projet d’habitat léger sur cette parcelle appartenant à un particulier. Dans un premier temps, la commune a soutenu la démarche sans y contribuer. A partir de 2022, les élus ont souhaité s’y investir pour garantir dans le temps la pérennité et l’exemplarité du projet. Cet investissement s’inscrit aussi dans une démarche globale de maitrise du foncier sur le long terme en vu de la mise en place du ZAN.

Une première phase d’acculturation des élus

Pour s’acculturer avec cette nouvelle thématique, plusieurs élus ont participés à des visites BRUDED au printemps 2023 à Saint André des Eaux (22), Commana (29) et Grand-Champ (56). De plus, Hervé Le Troadec, adjoint à l’urbanisme a participé à plusieurs groupes de travail thématique BRUDED réunissant en visio sur une heure des élus portant dans leurs communes des projets similaires pour des discussions pragmatiques.

De plus, la municipalité s’est faite accompagner par l’association hameau léger pour une mission d’assistance à maitrise d’ouvrage. L’association propose un modèle collectif et participatif sur un terrain de la collectivité et loué via un bail emphytéotique par un collectif souhaitant s’installer en habitat léger.

L’acculturation se faisant, les réticences de certains élus dans le conseil se sont levées petit à petit et les élus ont pris la décision de permettre et de s’investir pour ce projet en modifiant le PLU. Fin 2023, le conseil municipal vote à l’unanimité l’acquisition du terrain pour porter la démarche.

Une volonté forte de maitrise du foncier

L’achat de la parcelle est actuellement en cours de finalisation.

Maitriser le foncier est le seul moyen de maintenir nos objectifs sociaux et environnementaux sur le long terme

Hervé Le Troadec, adjoint à l’urbanisme

« Ce projet est suivi et observé par les communes de la CC du pays Bigouden sud dans le cadre des travaux sur l’écriture du PLUi qui devrait être validé sur ce mandat. Il se doit d’être traité avec exemplarité. » poursuit Hervé Le Troadec.

Ainsi pour permettre le projet, la municipalité en lien avec la communauté de communes, a modifié son PLU pour adapter l’orientation d’aménagement et de programmation (OAP) existante afin de permettre et de cadrer juridiquement l’usage du foncier pour ce type d’habitat.

L’ OAP, document opposable du PLU, est un outil pour renforcer le cadrage du projet et orienter l’usage de la parcelle en terme paysager, de densité de logements, de destination d’usage de la parcelle, d’accès viaire et réseaux divers… (en téléchargement sous l’article)

L’aménagement de la parcelle

Les élus souhaitent que l’aménagement de la parcelle soit exemplaire au niveau environnemental. Suite à un travail de repérage sur place avec le CAUE 29 et le service environnemental de la DDTM, ils décident de missionner un diagnostic écologique et de faire appel à un architecte paysagiste pour dessiner l’aménagement global de la parcelle jusqu’au dépôt du permis d’aménager global. Ce travail en cours va aussi permettre de chiffrer plus précisément les travaux.

Le recrutement des prestataires se fait sur la base des cahiers des charges rédigés pour l’OAP et l’AMI.

L’agence d’architecte paysager « Facettes Paysages » de Collorec (29) est retenue pour une mission à hauteur de 37 500 € HT. Isabelle Ricard, consultante en patrimoine naturel, de Tréméoc (29) est retenu pour réaliser le diagnostic écologique pour 3 900 € HT.

Quelle organisation de la parcelle

La municipalité souhaite maintenir l’aspect arboré de la parcelle de 2 ha :

• A l’ouest le long de la RD, un recul de 25 mètres comprenant l’accès restera arboré
• Les talus ceinturant la parcelle devront être maintenus ou reconstitués
• A l’est de la parcelle, environ 5 000 m² seront aménagés en espace naturel public directement accessible depuis les lotissements voisins contribuant ainsi à une bonne intégration dans le quartier du hameau d’habitats légers réversibles.

L’hectare restant sera dédié à « l’habitat, aux résidences démontables/réversibles constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs, aux logements saisonniers (non touristiques) et aux activités compatibles avec l’habitat. » Cette surface va être découpé en 3 macro-lots de 8 à 10 emplacements chacun pour atteindre une densité d’environ 25 log/ha. Les macro-lots seront loué à la commune et gérés par des structures morales (Par exemple : une association) signataires du bail en charge notamment des aménagements, création des espaces / bâtiments communs, distribution des réseaux au sein du macro lot…, et en phase de fonctionnement des entrées / sorties de résidents. La location se fera via un bail emphytéotique comprenant des clauses d’usages, des droits et des devoirs pour les occupants. La durée du bail et les clauses sont en cours de définition.

La commune va réaliser la viabilisation de la parcelle jusqu’aux macro-lots :

• La création des accès, stationnements et cheminements sans utilisation de bitume
• Les réseaux, électricité et eau. Des sous compteurs seront ensuite installés pour permettre de répartir les coûts.
• La question de l’assainissement n’est pas encore tranchée entre une connexion au réseau collectif et des traitements individuels ou semi-collectifs.
• Les aménagements nécessaires dans l’espace public naturel.

L’aménagement des macro-lots fera l’objet de permis d’aménager et sera à la charge des structures porteuses.

Un appel à manifestation d’intérêts

En avril 2024, la municipalité a lancé un appel à manifestation d’intérêt pour sélectionner les structures morales gérant les macro-lots. L’AMI qui s’est clôturé le 31 mai 2024 (en téléchargement ci-dessous) , décrit les intentions de la collectivité.

Article rédigé en juin 2024