Rennes Métropole (35) : des logements collectifs bas carbone sur la ZAC de la Courrouze

Un projet d’envergure

La ZAC, qui devrait être finalisée à l’horizon 2028 doit permettre d’accueillir à terme

• 5 300 logements
• 5 000 emplois, 475 étudiants
• 2 polarités commerciales de quartier
• Des équipements publics : écoles, salle de musique actuelle de 1 000 places, gymnase, crèches…

Depuis l’automne 2020, avec la mise en service de la  ligne B, la ZAC est desservie par deux stations de métro.

On prend conscience des enjeux environnementaux et on réinterroge les modes constructibles.  Nous voulons construire des bâtiments plus performants, qui consomment moins d’énergie, avec des matériaux naturels comme le bois, la paille ou la terre  Laurence Besserve, Vice-Présidente de Rennes Métropole

Un aménagement qui utilise l’existant

Le projet urbain a été conçu par les architectes urbanistes et paysagistes Bernardo Secchi et Paola Vigano, ainsi que Charles Dard, dans le cadre d’un concours. L’une des grandes caractéristiques du projet urbain a été de « faire avec l’existant ». De ce fait, la trame boisée, la trame viaire (avec notamment deux axes est-ouest pre-existant), la topographie de l’espace ont été conservées et servi de base à l’élaboration du projet urbain. Un gros travail a été mené pour la gestion des eaux pluviales dans les aménagements publics :  noues et fossés dans les espaces verts, bassin de rétention naturel, talus pour faciliter les écoulements et la captation…ainsi que dans les constructions avec des toitures végétalisées.

L’ensemble de ces éléments ont permis de limiter les couts d’aménagement. Dans le même temps, la présence de sous-sols pollués en raison de l’historique militaire du site s’est répercuté sur des partis pris architecturaux (pas de parking sous-terrain mais des parking semi-enterrés, le site ayant été remblayé sur une hauteur de 2,50 mètres).

Anticiper la réglementation thermique et environnementale

Pour réaliser l’aménagement opérationnel, la ZAC de La Courrouze a été divisé en 11 secteurs, chaque secteur étant divisé en ilôt. Chaque ilôt fait l’objet d’un nouveau programme amenant son lot d’innovation pour anticiper la règlementation. Au fil des évolutions réglementaires et de la commercialisation des ilôts,  les exigences sont allées croissantes :

• 2006 : certification H&E Environnement et la THPE : -20% par rapport à RT2005 + isolation par l’extérieur + 40% eau chaude sanitaire solaire
• 2011 : BBC EFFINERGIE -10% par rapport à RT2012
• 2017 : Territorialisation de la NF Habitat HQE : 9 étoiles + E2C1 + 10% ENR
• 2020 : performances E2C2 + profil bas carbone + Biosourcé niveau 3
• 2021 : niveau 2025 de la RE
• 2025 : niveau 2028 de la RE

En tant qu’aménageur commanditaire d’un grand nombre de logements, nous avons un impact fort sur la manière de mener les projets de construction et sur le message envoyé en amont aux filières pour qu’elles puissent lancer un développement industriel – Antony Ferrard, responsable d’opérations Territoire Rennes

Le secteur de la Grande prairie

Le secteur de la Grande Prairie prévoit la construction de 300 logements, répartis en 6 ilôts, du R+2+atique au R+11, avec 40% de lots libres et le reste répartis entre différents programmes collectifs (bail réel solidaire ; PLAI, PLUS…).

Le secteur comprend 6 ilôts, 3 pour des promoteurs et 3 pour des bailleurs.

Une démarche collective pour favoriser la construction bas carbone

La démarche mise en œuvre pour obtenir des propositions des promoteurs et bailleurs s’est faite en différentes étapes

1/ Le lancement d’une consultation via un programme pour chacun des ilôts et une analyse multi-critères pour sélectionner la meilleure offre :

• Prix de sortie
• Coût constructif (évaluée à l’époque à 1900 €/HT/m2)
• Charge foncière
• Qualité d’usage
• Travail sur les communs
• Démarche environnementale
• …

Nous avons fixé des objectifs mais pas une manière de faire  – Antony Ferrard, responsable d’opérations Territoire Rennes

Les quelques 150 réponses obtenues on été analyées dans un premier temps par l’urbaniste de la ZAC, appuyé par une AMO recrutée par Territoires spécialisée sur les démarches environnementales en urbanisme  et construction bas carbone (ZEFCO)

2/ Des entretiens d’une quarantaine d’équipe de maitrises d’œuvre par un jury de sélection composé d’élus, techniciens, promoteurs et bailleurs pour sélectionner les 6 équipes lauréates, chacune portant la conception d’un programme

3/Des ateliers collectifs amenant les 6 équipes à partager leurs conceptions pour créer une émulation.

Les deux premiers ateliers ont amené à retravailler la fiche de lôt proposée par l’urbaniste. Il a fallu que l’on retravaille également les épaisseurs des bâtiments pour que cela corresponde aux possibilités des construicteurs , le ratio SHAB/surface de plancher était trop faible – Antony Ferrard, responsable d’opérations Territoire Rennes

4/ En parallèle des ateliers, des webinaires sont organisés avec des filières, entreprises  et fournisseurs de matériaux, en bois, paille, terre, chanvre…et réemploi

L’objectif était de savoir où  ils en étaient en terme d’innovation et de capacité à répondre à une production de logements de masse. C’est aussi une manière de leur communiquer que nous allons lancer des marchés publics d’ici quelques mois et qu’il faut qu‘ils se préparent – Antony Ferrard, responsable d’opérations Territoire Rennes potentiellement »

Des marchés en cours

Au final les 6 conceptions proposées répondent à la RE2025 et un à la RE2028. Les Permis de construire sont validés. Les opérations comportent toutes des planchers bétons, avec des façades en ossature bois. Plusieurs constructeurs ont été séduits par l’isolation en bottes de paille de 22 cm proposé par Profibres ; d’autres ont choisi des isolants biosourcés plus conventionnels.

Les coûts prévisionnels oscillent entre 2250 et 2350 €/HT/m2 de surface de plancher. L’objectif serait de les resserrer à  2 200 €HT/m2.