Commana (29) a signé le bail emphytéotique avec Ti Dourig pour le hameau léger

C’est un aboutissement et un soulagement pour les élus de pouvoir enfin passer la main aux habitants qui devront maintenant finaliser le projet et le faire vivre ; nous sommes heureux d’avoir mené ce projet, qui ne fut pas sans embûche…

Fanny Saint-Georges, adjointe

Notre ambition était de créer un lieu de vie participatif avec de l’habitat décent pour un mode de vie durable et d’impliquer ces habitants sur notre territoire

Philippe Guégen, maire

Le collectif et les habitats « légers »

Le collectif composé de six foyers à ce jour dont trois « en immersion » (il reste un septième lot disponible) va dorénavant pouvoir s’y installer. Chaque foyer a la charge de construire son habitation. Les formes des habitats varient de la yourte au dôme géodésique en passant par la roulotte ou autre. Les étapes du projet ont été retardées pour différentes raisons et l’installation des habitants se fera donc en plein hiver. « Ce n’était pas ce qu’on souhaitait car on avait envisagé une installation plus ‘confortable’ pour ces habitants, mais on ne maîtrise malheureusement pas tous les aléas » précise Fanny Saint-Georges.

Pour autant, elles devraient toutes voir le jour au courant de l’année 2025. Six des sept lots ne seront pas raccordés aux réseaux (électricité, eau potable, assainissement) et devront ainsi effectuer des installations individuelles et frugales, comme le stipule le projet : récupération eau pluviales, toilettes sèches, panneaux solaires… Un lot sera raccordé (comme la maison commune) permettant à une personne plus fragile (handicap, vieillesse…) de s’y installer.

À ce jour, une seule habitation (une yourte) est construite.

J’ai conçu et construit ma yourte avec des matériaux de récupération ou à bas prix qui m’ont coûté 16 K€ en tout ; avec l’aide d’amis, j’ai passé un mois et demi pour le montage et un mois pour réaliser les enduits en chaux-sable extérieurs.

Yann, membre du collectif Ti Dourig

Le nouvel habitant du hameau se lance également dans un projet de bar-restaurant dans le bourg le « Timmana » : les habitants répondent bien à cet aspect du projet qui prônait un engagement des habitants dans la vie de la commune.

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Les espaces communs

Le collectif a également la charge (financière et technique pour partie) de construire (et gérer ensuite) des espaces partagés qui comportent plusieurs éléments :

• le bâtiment commun (cuisine, sanitaires, buanderie) dont le gros œuvre (mise hors d’air et hors d’eau) et le financement a été avancé par la commune (cf. financement en infra.)
• espaces extérieurs : hangar, serre et potager, espaces verts
• la yourte « d’amis » (située à côté de la première yourte/habitation)

Le bâtiment commun

Le projet prévoyait la construction d’une maison « commune » en matériaux biosourcés et démontable (impact très faible sur les milieux naturels) bien qu’elle soit destinée à rester sur le terrain au-delà du bail. Conçue par l’agence Arko à Landerneau,  spécialiste des constructions bois écologiques, elle a été livrée en septembre 2024. Brieuc Legratiet et l’équipe de la toute jeune entreprise de charpente « les Copeaux d’abord » basée à Saint Cadou se sont chargés de préfabriquer les modules et de les monter sur place ensuite. La coque du bâtiment est désormais achevée ; ce dernier est hors d’air et hors d’eau et raccordé à l’ensemble des réseaux (électricité, eau potable, assainissement).

Le second œuvre de la maison commune (isolation, sols, poêle, cloisons, réseaux, aménagement intérieurs) relève dorénavant du collectif d’habitants qui doit le prendre à sa charge, tant pour la récupération ou l’achat des matériaux que la réalisation des chantiers. Le bâtiment est soumis à la RE 2020 imposant ainsi l’usage de matériaux biosourcés de qualité. Une collecte de financements et de matériaux grâce à un fonds de dotation ‘solidarité pour un développement humain’ permettra d’aider le collectif dans cette partie du projet.

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Hangar, potager et espaces verts

Le hangar (stockage matériel de jardinage/potager et autres matériel) en ossature bois a été construit et financé par le collectif grâce à un emprunt bancaire.

Les habitants ont réalisé un potager en capacité d’alimenter les familles d’une part, et devra pouvoir alimenter le futur bar-restaurant « Timanna » en projet, d’autre part. Sa gestion relève du collectif.

Le plan d’aménagement réalisé par Alice Le Loup et le cabinet Oxia était ambitieux (et coûteux). Certains aménagements devront encore être achevés : noues paysagères, jardin d’eau (pour récupérer les eaux de pluie), plantations…

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Un bilan positif mais complexe !

Le bilan de cette phase « d’incubation » a été présenté le 7 décembre 2024 en mairie auprès des acteurs du projet (élus, habitants, collectif Ti Dourig, Cerema, Banque des territoires, BRUDED…).

Les grands points d’innovation que l’on peut retirer de ce projet sont liés :

• au permis d’aménager un ensemble de résidences démontables ;
• au bail emphytéotique de droit commun (99 ans) signé entre la commune et le collectif d’habitants

Ce projet est une belle réussite et permet aux élus comme à l’association Hameaux légers qui l’accompagne, d’en tirer de nombreux apprentissages et explorer des montages jusque là non testés. On peut noter les points forts qui ont contribué à sa réussite :

• La compétence et la grande disponibilité des élus pour porter cette maîtrise d’ouvrage ambitieuse !
• La formation des professionnels pour répondre aux objectifs forts de sobriété aussi bien économique qu’environnementale.
• L’intégration du hameau léger dans le futur PLUi de la CC du pays de Landivisiau

Au-delà des nombreux points de réussite dans l’avancement du projet, l’association a présenté quelques éléments plus difficiles :

• Le temps nécessaire pour monter ce projet qui s’est avéré plus complexe que prévu, a été sous-estimé ;
• La gouvernance « multi-acteurs » pendant toute la réalisation du projet a été très enrichissante mais parfois un peu lourde à intégrer pour l’ensemble des acteurs : collectif, élus, habitants, association… ;
• L’impact financier des décisions prises au fil du temps était difficile à maîtriser, notamment concernant le bâtiment commun que l’on souhaitait être très qualitatif, plus onéreux qu’envisagé au départ ;

Évaluation et réplicabilité

Le Cerema, très impliqué dans ce projet, a pour mission d’évaluer sa « réplicabilité », ce projet servant de « démonstrateur ». Loïc Guilbot a présenté les premiers résultats de l’étude qu’il a menée dans le cadre du dispositif « démonstrateur de la ville durable ». Il évalue la pertinence du projet selon cinq axes sur la période 2022/2027 :

• écologique : bilan carbone, impact sur biodiversité, sobriété, performance énergétique ;
• territorial : revitalisation ;
• économique et social ;
• gouvernance et coopération ;
• innovation et réplicabilité.

Tous ces aspects seront détaillés dans l’étude qui prendra fin d’ici 2027. Le premier bilan écologique, pour sa part  est extrêmement encourageant car il présente, à ce stade, un impact limité sur la biodiversité, un des enjeux forts du projet.

Je n’imaginais pas la complexité [administrative, financière…] dans laquelle j’allais mettre tous les acteurs qui devaient collaborer [élus, habitants, collectif, hameaux légers, Banque des territoires en plus du Céréma]. La répartition des rôles entre les maîtrises d’ouvrage, d’œuvre et d’usage n’était pas évidente pour l’ensemble des acteurs

Loïc Guilbot du Céréma

Budget : coût total : 329 K€

Dépenses (mairie) TTC

• Études et accompagnement (yc Hameaux légers et MOE) : 62,4 K€
• Travaux viabilisation terrain/aménagement paysager (yc achat terrain) : 83,8 K€
• Travaux gros œuvre bâtiment commun : 182,5 K€

Recettes (mairie)

• Leader (pays de Morlaix) : 19,5 K€
• Banque des territoires- démonstrateur VD (incubation) : 30 K€
• Banque des territoires – démonstrateur VD (incubation) : 128 K€
• FCTVA (sur les dépenses TTC) : 27,2 K€
• Emprunt bancaire : 150 K€ (226,5 à rembser avec les intérêts)

Le solde – reste à charge – à rembourser par le collectif s’élève à 200,5 K€

 Pour le collectif, les investissements en plus de leurs habitations individuelles se chiffrent

• Loyer mensuel (bail) : 8022 €/an pendant 25 ans, soit 668€/mois/collectif : 200,5 K€
• Aménagement intérieurs maison commune – estimation : 50 K€
• Construction hangar : 4 700€ (emprunt bancaire)
• Yourte « amis » : 4 000 €
• Frais de notaire : 7 150 €

Le montant du loyer fixé pour l’usage des lieux a été calculé au plus juste par les élus qui s’étaient engagés à mener une opération « blanche » sur 25 ans. C’est chose faite. Le « reste à charge » du projet (non couvert par les subventions) sera remboursé par le collectif via les loyers mensuels, calculés sur la base de six foyers (et non les sept potentiels) pour anticiper des périodes où le groupe serait incomplet. Le loyer final porté au bail emphytéotique est de 668€/mois/collectif (soit 111€/mois pour six foyers ou 96€ s’il y a sept foyers) pendant 25 ans, (jusqu’en 2050 inclus) pour couvrir le « canon » annuel fixé à 8 022,32€. Pour les 74 années suivantes (2051 à 2123), le bail sera consenti moyennant un canon annuel de 1 440 € (majoré de l’évolution de l’indice de référence des loyers entre 2024 et 2050, plafonné à 2,5%). Le loyer final s’est avéré plus élevé que prévu car les coûts prévisionnels ont sensiblement augmenté pour le bâtiment commun (respect de la RE 2020 qui permet d’avoir un bâtiment très performant et biosourcé, économique sur le plus long terme). Il est relativement lourd pour certains des futurs habitants, constitués de foyers modestes qui doivent en plus financer leur propre logement et la maison commune.

À noter que le bâtiment commun présente un coût de construction de 2 600€/m² (y compris la partie financée par le collectif) et l’estimation des coûts pour les habitations individuelles (en auto-construction) s’élèvent à 500€/m². En comparaison, les coûts de construction « classique » sont estimés en moyenne entre 1 400 à 2 300€/m² (du bas de gamme à la haute performance).

En savoir plus

• Hameaux légers – le projet de Commana
• Bilan environnemental du Céréma
• Bail emphytéotique de droit commun 2024-2123 (99 ans)
• Fond SDH (solidarité pour un développement humain) : financer le second œuvre de Ti Dourig

Contacts

• Fanny Saint-Georges, adjointe
• Yann Molaret, association Ti Dourig
• Thibault Willemin, association Hameaux Légers