Une démarche ‘Bimby ‘ au cœur d’un lotissement des années 1970, à Pancé (35)

Un référentiel foncier

« Il y a quelques année, le Pays des Vallons de Vilaine avait recruté un stagiaire pour accompagner les communes dans l’identification du potentiel foncier de leur bourg » indique Jean-Marie Princen, maire. Réalisé sur le terrain, en lien avec l’équipe municipale, ce travail a permis de faire prendre conscience aux élus de l’existence de plusieurs dents creuses, espaces délaissés ou fonds de jardins, notamment au sein de l’îlot de « La Chapelle ». Construit au cours des années 70, « cet îlot est composé d’un tissu pavillonnaire relativement lâche, avec une épaisseur suffisante pour développer un projet en son cœur » complète Sandrine Bourdeau, en charge de la mission de conseil en urbanisme partagé au sein du Pays des Vallons de Vilaine.

Une initiative privée

Au sein du lotissement, une propriétaire, Mme B., avait manifesté son intérêt pour désenclaver son propre fond de jardin dans l’optique d’y créer deux parcelles sur une surface totale de 1300 m². « Les élus y voyaient une initiative intéressante, mais qui nécessitait d’être articulée avec les autres possibilités de densification du lotissement » estime Sandrine Bourdeau.

L’opportunité d’une vente

Courant 2015, la municipalité reçoit une DIA (déclaration d’intention d’aliéner) relative à une vente d’une maison avec un terrain d’environ 1 800 m² (en rouge sur le plan), en lisière nord de la parcelle de Mme B. Le terrain arrière permettrait d’y construire une deuxième maison mais le front de rue n’est pas suffisamment large pour créer une allée permettant d’y accéder. Le maire prend contact avec les voisins. Mme B. accepte de céder une bande de terre de 300 m² le long de sa maison afin de désenclaver les trois parcelles, dont les deux siennes (en vers sur le plan). Un accord amiable de cession est signé permettant de sécuriser la faisabilité du projet avant la fin du délai de préemption. Le Pays accompagne la commune dans la réalisation du dossier de préemption ainsi que dans la sollicitation d’une aide auprès du Département autour de la densification de ce coeur d’îlot.

Un projet ‘à l’équilibre’

Le vote de la préemption en conseil municipal « est passé assez facilement » indique Jean-Marie Princen. « Nous avions présenté une estimation financière qui permettait de voir que l’on ne serait pas déficitaire, notamment grâce à l’aide sollicitée auprès du Département ». Avant de lancer les travaux, le maire contacte une troisième voisine, jouxtant la future allée, pour voir dans quelle mesure celle-ci souhaiterait diviser son terrain et participer aux travaux de viabilisation. « Elle ne s’est pas montrée intéressée pour le moment mais bénéficie tout de même du désenclavement de son fond de jardin pour un éventuel futur projet ». Un bornage pour découper les trois nouvelles parcelles, et les travaux de viabilisation sont réalisés « avec partage des coûts au prorata avec Mme B. ». « La question d’un PUP (cf. encadré) reste entière » évoque Sandrine Bourdeau car « même après exécution des travaux, le « nouveau » PUP, toiletté par la loi ALUR, permettrait de solliciter la participation des propriétaires pour le financement de la voierie et des réseaux publics ».
Une commercialisation rapide
Mme B. trouve très rapidement preneur pour ses deux  lots d’environ 500 m² chacun. Côté municipalité, la maison achetée 148 000 euros avec son terrain de 1 785m² est rapidement revendue au prix de 140 000 € avec un terrain de 1 143 m². Un compromis est par ailleurs signé pour le terrain de 631 m² issu du découpage parcellaire pour un montant de 49 000 €.

Une démarche qui continue

Courant 2016, la municipalité lance la conception d’un lotissement au sud-est de la commune, dans une poche de 2,7 hectares, ceinturée par une urbanisation déjà existante sur trois côtés. Afin de lier ces deux démarches, la municipalité, toujours accompagnée par le Pays, décide d’adjoindre à la conception du lotissement une mission de «définition des orientations et élaboration d’un schéma d’aménagement permettant la mutation et la densification de l’îlot de La Chapelle». L’étude est confiée à l’architecte-urbaniste Gwenaël Massot. Elle devrait permettre à terme de désenclaver d’autres parcelles sur la base d’un plan guide évolutif.

Un autre projet à venir ?

C’est une opération que nous souhaitions réaliser vite, avec l’objectif de susciter l’intérêt des voisins, plutôt qu’une éventuelle réprobation

 Le maire espère que cette opération incitera d’autres habitants à s’intéresser à leurs fonds de parcelles. La municipalité reste par ailleurs attentive à toute opportunité de densification.

-> le montage budgétaire figure dans la fiche projet en téléchargement

rédaction : janvier 2018