Rencontre : PLU, Plan de développement, référentiel foncier, … : Comment bien planifier l’évolution de sa commune ?

Expérience > Référentiel Foncier à Plogastel-Saint-Germain (29)

Comment anticiper l’évolution de sa commune ? Que souhaite-t-on qu’elle devienne dans 15, 20 ans ? Sans figer les choses, comment tracer un fil rouge, qui puisse être partagé avec ses administrés et qui va nous aider à prioriser nos projets, à apporter de la cohérence à nos actions ? Telles ont été quelques unes des questions abordées lors de la rencontre entre élus à Riec-sur-Bélon le 17 octobre dernier.

Les exemples de Riec-sur-Bélon et de Plogastel-Saint Germain

Sébastien Miossec, maire et président de la COCOPAQ, a présenté l’expérience de Riec-sur-Bélon, où la municipalité a réalisé une étude prospective très complète et partagée avec ses habitants, avec l’appui de Foncier de Bretagne. Parmi les points forts : l’étude sociodémographique, dont les résultats permettent de calibrer les logements à créer. Le besoin en logements et terrains plus petits, destinés notamment aux jeunes, est apparu comme une priorité. Pour Sébastien Miossec, « ces diagnostics nous ont ouvert les yeux sur des réalités dont on n’avait pas pleinement conscience ». Autre étape clé : l’étude des potentiels mutables. Elle a permis d’identifier 30 hectares de foncier mobilisable sur le centre bourg élargi, soit l’équivalent de 733 logements. « On n’avait pas idée de cette capacité » a précisé le maire, « même s’il faut relativiser, car il s’agit souvent d’un foncier qui n’est pas immédiatement disponible. » Jocelyne Plouhinec, maire de Plogastel-Saint-Germain a témoigné de l’étude du référentiel foncier réalisée en interne, avec l’appui de Foncier de Bretagne. Gisements immobiliers et fonciers ont été repérés et qualifiés comme les dents creuses, fonds de jardin, parcelles densifiables… Là aussi, les résultats rendent compte d’un potentiel bien plus important que celui escompté. « Ce sont des informations précieuses qui vont nous aider a mieux maitriser les capacités d’évolution de notre bourg » commente Jocelyne Plouhinec. Depuis, des divisions parcellaires sont systématiquement proposées lors des opérations de vente, sur les parcelles identifiées comme densifiables. « C’est une action qui fonctionne très bien » constate le maire. Etapes suivantes : la réalisation d’un schéma d’aménagement, avant d’attaquer la conversion du POS en PLU.

Echanges avec la salle : quelques idées à retenir

Privilégier le PLU de projets plutôt qu’administratif

A Saint Coulitz, les élus ont commencé par un état des lieux, suivi d’une étude prospective, encadrée par un bureau d’études. L’objectif : définir comment on voyait évoluer la commune sur les 25 ans à venir, avec notamment une forte volonté de lui donner davantage d’« âme ». Un cadre est ainsi fixé pour les projets futurs. L’aménagement d’un lotissement va permettre ensuite de tester les contraintes constructives. Le PLU pourra alors être élaboré. Il ne fera que reprendre réglementairement les éléments de l’étude prospective et du lotissement.

Une demande croissante pour des logements en centres bourgs, qui facilitent la densification

Les élus constatent une forte demande des personnes âgées pour rejoindre le centre-bourg. C’est un constat général. Pour autant dans certaines communes les logements prévus à cet effet restent finalement vides.
A Riec-sur-Bélon, 10 logements locatifs T3 ont été aménagés pour des personnes âgées indépendantes, sur un terrain de 3000 m² au total. Ils sont mis en location depuis janvier 2014 et sont tous occupés. Chacun dispose de son petit bout de jardin. L’opération a été portée par Habitat 29 dans le cadre de son programme « Bien vieillir en Finistère ». Il s’agit de logements sociaux classiques, avec toutefois des pièces plus grandes pour prévoir l’éventuel usage de fauteuils. Un interlocuteur du bailleur social se charge de coordonner les interventions des différents acteurs (aide à domicile, …). Coût pour la commune : terrain vendu moins cher à Habitat 29. Elle garde également à sa charge la gestion des espaces publics, voire des jardins, qui ont été prévus accessibles depuis l’extérieur. Les personnes avec une retraite trop élevée n’ont pas accès à ces logements. C’est pourquoi des logements de petite taille sont prévus par ailleurs sur la commune, qui servent aussi aux jeunes.
Cet exemple d’aménagement de logements très dense (30 logements à l’hectare), mais qui plait beaucoup car bien conçu dans son aménagement, participe aussi grandement à faire la promotion de la densité.
Depuis 2-3 ans, les jeunes ménages veulent aussi habiter au bourg pour se rapprocher des écoles, pouvoir tout faire à pied. D’après un agent immobilier riécois, aujourd’hui et contrairement à avant 80% des demandes en logements sont au bourg.
D’ici 10-20 ans, les besoins vont continuer à évoluer. Les gens seront davantage habitués à vivre dans des petits logements, voire sans jardin.

Convaincre les bailleurs sociaux d’intervenir sur des bâtiments à réhabiliter

Ils seront moins réticents si l’opération est combinée avec des logements neufs.
Ne pas hésiter à fournir des éléments complémentaires pour justifier d’une demande locative. Les statistiques existantes ne sont en effet pas toujours le reflet de la réalité (l’absence de logements pouvant générer l’absence de demande).
Bien évaluer avec eux l’équilibre financier, fonction des conditions de cession, de raccordement, … mais aussi des aides existantes (comcom, CG). Dans le cadre de son PLH, la COCOPAQ propose par exemple 4000 euros d’aide par logement social créé pour tout projet de déconstruction/reconstruction ou de rénovation de l’ancien.

Des acteurs pour aider les communes

Le CAUE (Conseil en Architecture, Urbanisme et Environnement, présent en 22, 29, 35, 44 et 56 – Pour le Finistère, accéder à un bref descriptif des actions) apporte un appui technique très en amont pour aider notamment à réfléchir à la priorisation des opérations d’aménagement, à faire les premières esquisses, à aider à la rédaction du cahier des charges pour le recrutement de la maitrise d’œuvre, tout comme Foncier de Bretagne. A Briec, les deux organismes sont intervenus sur un projet de revitalisation du centre bourg, pour la définition du cahier des charges et pour l’audition des candidats.
Certaines communautés de communes ont fait le choix de réaliser en interne pour le compte des communes des référentiels fonciers. C’est le cas de Morlaix Co. La COCOPAQ a fait réaliser quant à elle l’inventaire des friches industrielles, qui s’avère également un élément important.

Acquérir des biens que les propriétaires ne souhaitent pas vendre

Il existe la possibilité de mettre en place une politique incitative pour taxer les logements vacants. Cela n’est pas forcément facile de la rendre efficace (obligation de prouver la vacance, …)
Dans le cas d’une nécessité d’expropriation, pour diminuer les tensions il faut bien communiquer aussi sur l’intérêt du projet.
Beaucoup de projets d’achat prennent plusieurs mandats : il faut savoir être patient ! De plus en plus, c’est la communauté de communes qui prend la compétence logement et qui est donc amenée à négocier.
Cas des ZAD (zone d’aménagement différé) : lorsqu’un terrain se libère on « zade » pour réserver le terrain à la commune. Ça évite les spéculations. Point à creuser…
La commune peut engager des projets d’aménagement sans être propriétaire du terrain. On peut alors passer par une ZAC (zone d’aménagement concerté). A Loperhet, la ZAC est multisites : elle regroupe trois secteurs différents du bourg. C’est bien la commune qui impose ses exigences d’aménagement, même si elle n’est pas maitre d’ouvrage. Certaines communes font le choix dans le cadre d’une ZAC de vendre les terrains plus chers que le prix de revient, et de flécher ensuite les bénéfices pour une future acquisition foncière.
La commune peut aussi passer par Foncier de Bretagne qui va porter le foncier sur 5 ans, avant de le rétrocéder à la commune. Foncier de Bretagne facilite aussi grandement les négociations lors de l’acquisition.

Faciliter la concertation avec la population

Pour le PLU, différents intervenants recommandent d’augmenter le nombre de réunions publiques et de les faire le plus en amont possible, et surtout de privilégier des réunions de quartier, voire d’aller chez les gens, voir avec eux leur terrains. Ça limite les situations de blocage tardives qui génèrent des recours.
A Gourlizon, lors des réunions publiques les discussions ont lieu avec un café-gâteaux autour de différentes tables où sont répartis les élus. Ça permet de recueillir les commentaires sans tension.
Les référents de quartier sont aussi utilisés notamment à Saint Coulitz, pour participer aux comités de pilotage. Ils facilitent l’acceptation du projet par la population.
A Riec, il y a eu 7 réunions publiques dans le cadre du PLU, dont une préalable à l’enquête publique, qui laisse le temps aux élus de s’expliquer et limite là aussi les recours.