Arzon (56) mène une politique de logement pour tous en zone tendue

Arzon, commune d’environ 2 200 habitants, est située à l’extrémité de la presqu’ile de Rhuys marquant ainsi l’entrée maritime à l’est du Golfe du Morbihan. La commune présente un fort attrait touristique par ses ports, ses plages et son linéaire côtier. Cette situation contribue largement au dynamisme économique mais aussi à la saisonnalité de l’activité et à une forte proportion de résidences secondaires (autour de 77%).

La commune qui se trouve dans un secteur à forte pression immobilière, est classée en « zone tendue ». Ce classement caractérise les communes où il existe un fort déséquilibre entre l’offre (faible) et la demande (élevée) qui provoque une hausse des prix des logements et du foncier. D’une manière générale, il y a peu de logements disponibles, peu de locations de longue durée et les prix rendent l’habitat inaccessible pour une partie de la population.

Favoriser la création de logements sociaux et/ou abordables

Dans ce contexte, les élus travaillent depuis plusieurs mandats pour favoriser la création de logements sociaux et/ou abordables, mais aussi pour optimiser les zones urbanisées dans un objectif de Zéro Artificialisation Nette (ZAN). La volonté des élus est aussi de permettre une diversification de l’offre pour toucher également les personnes non éligibles au logement social n’ayant pas la capacité financière pour se loger au prix du marché.

Premièrement, la mairie – qui dispose de peu de foncier – se tient informée des ventes et se porte acquéreur dans la limite de ses capacités financières. Le coût du foncier et du bâti limite le nombre d’opérations.

Ensuite, la commune encadre les opérations privés grâce à son PLU en mettant en place :

• Des orientations d’aménagement et de programmation thématiques (OAP) en centralité : les parcelles de plus de 500 m² doivent recevoir deux logements minimum. Pour les opérations à partir de quatre logements, l’un d’entre eux doit être dédié à du logement abordable.
• Des OAP sectorielles sur les secteurs 1AU qui imposent une opération d’aménagement d’ensemble permettant de s’assurer d’une optimisation de la surface, d’une harmonie paysagère et d’une cohérence des accès. Cela impose que les différents propriétaires s’accordent notamment pour les autorisations d’urbanisme et les travaux de viabilisation.

Par ailleurs, en mairie, les agents consignent les demandes de logements qui concernent généralement de jeunes actifs travaillant sur la commune ou la presqu’île. Ce fichier permet d’informer les demandeurs lorsqu’une opération aboutit.

Le projet de Broussetisse : un projet public/privé via une association foncière urbaine libre (AFUL)

Un ensemble de parcelles vierges de construction de 5 227 m² est concerné par une OAP sectorielle dans le quartier Broussetisse. La commune est propriétaire de 3 969 m², le reste du terrain appartient à deux propriétaires privés. La négociation a été amorcée au cours du mandat 2008/2014 et a finalement abouti en 2020 à construire un projet commun où les propriétaires privés et la commune portent ensemble le projet.

Pour mener l’opération d’aménagement d’ensemble, la commune a proposé aux propriétaires, la constitution d’une association foncière urbaine libre (AFUL) qui portera les démarches administratives et la conception et les travaux. L’AFUL est créée en mars 2020. Le président de l’association est d’abord l’ancien maire d’Arzon M. Tabart, puis Mme Gauvain, maire depuis 2023. Les trois propriétaires privés abondent le compte de l’AFUL aux tantièmes de leur contribution foncière initiale. La conception peut alors commencer sur l’ensemble de la surface concernée et sans prise en compte des anciennes limites parcellaires. Le permis est déposé en aout 2020. Il a été décidé que les propriétaires privés reçoivent quatre lots à bâtir entre 340 m² et 394 m² pour que leurs enfants puissent se loger sur la commune.

Dans un environnement pavillonnaire sensible, une attention particulière a été portée à l’insertion des constructions dans son environnement urbain pour faciliter l’acceptabilité des riverains. Lors de rencontres en mairie, ceux-ci ont pu exprimer leur réticence à voir se construire un immeuble. Les formes urbaines retenues sont donc de l’habitat individuel et individuel groupé.

Description du projet

Il est projeté sur la parcelle de 5 227 m² :

• 4 lots privés à bâtir pour les propriétaires avec des surfaces comprises entre 340 m² et 394 m²
• 1 lot de 774 m² pour la construction de logements locatifs sociaux
• 1 lot de 828 m² pour la construction de logements en bail réel solidaire (BRS).
• 2 lots à bâtir vendus par la commune (319 m² et 356 m²) avec des clauses anti-spéculatives incluses dans les actes notariaux sur vingt ans:  les logements doivent rester des résidences principales, ne pas être mis en location pendant dix ans. La commune est prioritaire à l’achat en cas de vente.

>>>Télécharger le règlement

Le locatif social en bail réel solidaire

Les différents projets se traduiront par la construction de maisons individuelles mitoyennes en R+1, avec une densité de 26 logements à l’hectare. Les formes urbaines, orientées par un PLU restrictif en termes de hauteur du bâti, se veulent dans la continuité des gabarits des bâtiments du quartier.

• Pour le logement locatif social, la commune a vendu le terrain au bailleurs social Morbihan Habitat sous la valeur du marché, pour qu’il trouve un équilibre économique (environ 120€/m² de surface de plancher). La parcelle doit à terme accueillir quatre maisons individuelles mitoyennes : T3 et T4 en PLAI, PLUS et PLS.
• Pour le projet en bail réel solidaire (BRS), la commune a vendu le terrain à l’office foncier solidaire (OFS) de Golfe Morbihan Vannes agglomération au prix de 252 €/m² de surface habitable. La parcelle va accueillir quatre logements en maison individuelle : des T4 de 90 m².

Ces cessions à vocation sociale ne couvrent pas complètement les dépenses de la commune (prix d’achat 110€/m², viabilisation 70€/m², soit 180€/m² de terrain prix coutant).

La construction des huit maisons a été confiée à Morbihan Habitat qui réalisera une opération commune avec les logements locatifs. L’agence d’architecture retenue pour l’opération par Morbihan Habitat et la commune est STED, baseé à Arzon.

Les logements construits en BRS seront revendus par Morbihan Habitat aux futurs propriétaires a un prix annoncé entre 270 000€ et 290 000€ ; les propriétaires devront également s’acquitter d’un loyer pour la location du terrain à l’OFS (90€/mois). Les futurs propriétaires des logements en BRS seront sélectionnés lors d’une commission d’attribution en présence notamment de l’OFS et de deux élus de la commune. Les critères de sélection sont nationaux ; s’y ajoutent les critères de l’OFS : âges moyen des acquéreurs, lieu de travail et âge des enfants.

Extrait des critères de sélection de l’OFS de GMVA

La communication pour les ventes des BRS a débuté fin juin 2024 : prospectus (par GMVA), communication via le site internet, le bulletin municipal, l’Arzon écho’ 1 fois par mois… Fin juillet, il y avait sept candidatures recevables.

Bilan financier de l’opération

A ce stade, le déficit de la commune s’élève à 160 000€.

En savoir plus

• Les exemples d’OAP thématique et sectorielle du PLU d’Arzon

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Rédaction : novembre 2024