Auray (56) généralise le bail réel solidaire pour l’accession aidée à la propriété

Dans ce cadre, la commune souhaite augmenter son parc de logement sociaux pour loger tous les profils de population : les jeunes actifs pour qui il est difficile de se loger mais aussi les ménages d’Auray de classe moyenne qui n’arrivent plus à accéder à la propriété et quittent la commune. Le logement social qui représente 23% du parc est quasi intégralement en locatif. Les élus projettent donc de diversifier l’offre pour qu’elle profite plus aux alréens.

Parmi les outils utilisés jusque-là, on note les opérations en accession aidée, qui sont aujourd’hui complètement écartées:

Les logements vendus en accession aidée à la propriété repartent trop rapidement sur le marché spéculatif. Nous perdons deux fois : en subventionnant une plus-value privée et en sortant ces logements du parc social

Julien Bastide, adjoint à l’urbanisme

Vers le Bail Réel Solidaire

La Municipalité élue en 2020 s’engage pour développer le logement social et prend une orientation franche vers le bail réel solidaire (BRS) qui répond à plusieurs problématiques pour cette zone tendue :

• Maintenir durablement le logement en résidence principale
• Réduire le prix de vente
• Encadrer durablement les prix de vente
• Appliquer des conditions d’attribution en cas de revente

Le dispositif s’appuie sur la dissociation du bâti et du foncier. Le ménage achète le bâti et loue le foncier à un ‘office foncier solidaire’ (OFS) qui perçoit un loyer pour l’occupation du terrain (environ 1€/m² de surface habitable/mois).

Cet outil est le seul qui permette un investissement à long terme de la collectivité pour l’accession à la propriété

Julien Bastide, adjoint à l’urbanisme

Pour développer ce modèle, la commune s’appuie sur plusieurs leviers.

Une opération novatrice

A Auray comme ailleurs les bailleurs sociaux vendent des logements pour pouvoir financer d’autres opérations. La municipalité qui souhaite conserver le parc social répondait systématiquement par la négative à la consultation obligatoire de la commune par le bailleur vendeur. Aujourd’hui, la collectivité propose aux bailleurs une nouvelle option ; celle de vendre leurs logements en BRS avec option d’achat prioritaire pour les locataires occupants. Le locataire du logement social achète donc son logement au bailleur qui reste propriétaire du foncier.

Cette expérimentation est en cours avec le bailleur Espacil qui dispose d’un office foncier solidaire, sur une opération ancienne de logements locatifs sociaux en maison individuelle. Évidemment, les locataires qui ne souhaitent pas acheter n’en n’ont pas l’obligation.

L’opération en cours devrait aboutir prochainement et créer un précédent national. C’est un montage gagnant-gagnant : le bailleur mobilise des fonds et la collectivité maintient une offre d’accession aidée sur son territoire.

Une modification du PLU pour plus de logements sociaux en BRS

Le plan local d’urbanisme de la commune d’Auray est en cours de modification pour augmenter la proportion de logement sociaux dans les opérations à venir.

Ainsi, chaque opération de plus de 10 logements devra produire un minimum de 30% de logements sociaux (20% avant modification) et 40% dans les secteurs sous orientation d’aménagement et de programmation (OAP).

Sur les 30% ou 40% de logements sociaux obligatoires, les proportions suivantes devront être respectées :

• 1/3 de logements locatifs sociaux
• 1/3 de logements en bail réel solidaire
• 1/3 non-déterminé : en négociation (entre le promoteur et la Mairie) avec l’objectif en mairie de tendre vers un maximum de BRS

« Certains bailleurs sociaux sont équipés d’un office foncier solidaire en interne d’autres non. Le développement du BRS ne pénalise pas forcément ceux qui ne sont pas équipés, qui peuvent sous traiter la partie BRS » précise Julien Bastide, adjoint à l’urbanisme.

Si l’outil BRS est une réponse efficace en zone tendue, Julien Bastide entrevoit certaines conséquences à leur mise en place :

Cette orientation vers le BRS pose question pour les réserves foncières communales qui sont soumises à la même réglementation du PLU. Tant que la collectivité n’est pas équipée d’un OFS, nous devons faire appel à des bailleurs sociaux et nous perdons la maitrise du foncier. Il faudrait négocier à terme un transfert du foncier de leur OFS vers un OFS intercommunal futur.

De plus, le BRS implique la création d’un marché de l’immobilier parallèle, à deux vitesses, pour les classes moyennes, qui certes peuvent ainsi capitaliser mais n’auront pas de plus-value significative à la revente. C’est tout l’intérêt du dispositif mais il contribue indirectement à l’appauvrissement des classes moyennes.

Rédigé en septembre 2022