CCVIA (35) : acquisitions et négociations pour requalifier et optimiser le foncier de la ZAE de La Bourdonnais

Zone typique des années 80, la ZA de la Bourdonnais a été choisie par l’EPCI comme zone pilote de requalification, à la fois sur les sujets d’aménagement : mobilité, gestion des eaux, paysage, énergie (cf fiche), mais aussi avec un objectif fort en terme de gestion foncière : «Économiser le foncier en créant un parc d’activités dense et en valorisant les dents creuses et friches ».

Choix d’une procédure ZAC

La Zac a été la procédure adaptée à cette opération afin de répondre à plusieurs enjeux :

• Combiner requalification (et donc intervention sur des terrains privés) et extension
• Recourir à des outils pour opérer des acquisitions,
• Adopter une cohérence dans l’approche notamment en ayant une continuité entre l’espace public et l’espace privé,
• Trouver un équilibre financier entre les ventes de terrains et les participations des projets privés,

La maîtrise foncière a été la question la plus laborieuse. Une trentaine de parcelles cadastrales ont été acquises, comprenant à la fois du foncier bâti et non bâti. » explique Pascal Goriaux, Vice-Président au développement économique à la Communauté de Communes Val d’Ille-Aubigné.

En parallèle, la Communauté de Communes conventionne avec l’Etablissement Public Foncier (EPF) pour mener une stratégie foncière globale sur la zone et intervenir sur du foncier bâti à faire muter avec des démolitions à prévoir.

Un paramètre qui a changé par rapport au passé est que l’on travaille maintenant systématiquement et très en amont sur l’optimisation foncière » complète Pascal Goriaux

Intervention de l’EPF

L‘EPF est notamment intervenu sur 3 parcelles : deux ont été acquises à l’amiable et une par préemption avec contentieux.

Focus sur deux d’entre elles :

En 2013, l’EPF a fait l’acquisition à l’amiable de la parcelle AM 208 avec maison d’habitation, d’une surface d’environ 1690 m² pour un montant de 216 000 €. L’EPF a ensuite porté la déconstruction de la maison et la réhabilition des sols avant de revendre le lot à un porteur de projet pour un montant de 123 224 € TTC. Une entreprise est nouvellement installée depuis 2022.

Parcelle AM 34 : acquisition par l’EPF dans le cadre d’une procédure de préemption pour un montant de 345 000 €. La parcelle accueillait un bâti délabré ainsi que des dépôts sauvages suite à l’installation d’un squat. L’EPF a porté la remise en état du site. La cession de ce foncier par l’EPF à un porteur de projet privé est en cours d’organisation en lien avec la cession de parcelles adjacentes (propriété de la CCVIA) pour la mise en œuvre d’un projet d’ensemble : un bâtiment de 1100 m² en vue d’accueillir des activités tertiaires sur deux niveaux, trois cellules commerciales de 300 m² chacune et une cellule d’activité. Pour ces deux interventions, l’EPF a appliqué le dispositif de «minoration foncière travaux» consistant en une prise en charge jusqu’à 60 % du montant des travaux de déconstruction / dépollution.

Optimiser le foncier

Une fois propriétaire du foncier, la collectivité a une marge de manœuvre pour négocier avec les entreprises. Par exemple, une entreprise déjà installée voulant acheter un terrain adjacent en vue d’un éventuel développement ne sera pas prioritaire par rapport à d’autres acheteurs : «Aujourd’hui, les porteurs de projets ne peuvent plus faire de réserves foncières » précise Pascal Goriaux.

Il nous faut du factuel pour passer à la phase de cession de terrain : un projet avec une demande de PC ».

Autre exemple, la collectivité a été contactée par une entreprise qui souhaite s’installer sur deux fonciers libres qu’elle a repéré : l’une des parcelles est publique, l’autre est privée. La cession du foncier public a été conditionnée au fait que l’acheteur réussisse à acquérir le foncier privé.

Un village d’entreprise

L’opérateur Kermarrec entreprise porte un projet de 9 cellules d’activités de 242 m² à 301m² avec un parking mutualisé en plus des 2 ou 3 places devant chaque entreprise Les stationnement vélo et récupération des eaux de pluie sont inscrits dans le PLUi (EP : à partir de 100 m² construits, cuve de 300L minimum) : la CCVIA contrôle au moment du dépôt du PC. Dans l’acte de vente de la CCVIA à Kermarrec, une clause spécifie que, les 5 premières années, la collectivité doit être informée des projets de cession et de location des cellules d’activités. Cette forme de « droit de regard » permet à la CCVIA de s’assurer de la compatibilité des activités avec le projet. Aujourd’hui, 85 % des cellules sont commercialisées.

Les réseaux : un sujet complexe

Le plan initial de la zone définit un pré-découpage des lots. « On a un plan hypothétique avec des grands lots, des lots moyens. On essaie d’anticiper sur les re-découpages éventuels en analysant la typologie des demandes d’implantations » explique Aurélie Arhan, chargée de mission à l’EPCI. Toutefois, une vigilance particulière est nécessaire en cas de division parcellaire quand au recalibrage des réseaux : « si on densifie, il faut anticiper une augmentation de la puissance requise par rapport au schéma de départ » Ce fut le cas sur un terrain de 16 000 m², redécoupé en 3 lots distincts. La collectivité a réalisé des travaux pour les traversées des réseaux sous voirie ce qui implique un prix de cession à la hausse.

Mutualiser les stationnements ou le stockage

Plusieurs poches de stationnement mutualisées ont été aménagées sur la zone par la collectivité. Concernant le stockage « cela pourrait intéresser certaines entreprises mais la question des assurances se pose rapidement (sécurité infraction, incendie…). Cela dépend du type de matériel à stocker» indique Aurélie Arhan. Sur la ZAE, l’entreprise CBS (Cartonnage Bretagne Services) propose du stockage aux autres entreprises (sous forme de location).

Dialogue et animations entre les entreprises

Il n’y a pas aujourd’hui d’associations ou de clubs d’entreprise sur la ZAE. Toutefois la CCVIA initie des échanges thématiques au sein de la ZAE et entre les différentes ZAE du territoire sur divers sujets : projets photovoltaïques, synergies inter-entreprises…

Prix de vente des terrains

En 2015 le coût était de 58,35 € HT/m² et 120 € pour une parcelle à vocation commerciale. En 2023 : 62€ HT/m² et 130 € pour la parcelle à vocation commerciale. Le prix peut varier selon la typologie d’activité et la visibilité par rapport à la route du meuble. ¢