Chantier pilote de rénovation d’une maison de centre bourg à Josselin (56)

La municipalité agit tout azimut

Cette étude a démontré que la revitalisation du centre bourg nécessite d’agir simultanément sur plusieurs facteurs : habitat, services, espaces publics, économie… C’est ce à quoi s’emploie dorénavant la municipalité (voir josselin mag en documents complémentaires à droite)

Côté habitat, la commune accompagne les particuliers avec notamment un dispositif d’aides financières municipales à la restauration des façades, toitures, ouvertures… renouvellement des enseignes, terrasses, (sans condition de ressources) relayées par les aides régionales et départementales dans le cadre des Petites cités de Caractère. Un premier conseil d’architecte est aussi gracieusement pris en charge si besoin. D’autre part, elle consacre des moyens non négligeables et pas quantifiés (en temps de personnels et énergie) à la lutte contre les « verrues » (rencontre des propriétaires ; mise en œuvre de procédures biens en état d’abandon et péril…) tout simplement à l’accueil, aux conseils…

Pour résumer, en amont, elle se veut pour ce qui concerne l’hypercentre historique à la fois guichet d’entrée en projet, intermédiaire et facilitateur avec l’ ABF,  avec les organismes de conseils (Communauté de communes, Petr de Ploërmel …), ainsi que tout financeur potentiel … Et en même temps acteur pour expérimenter des outils et créer un cadre propice qui déclenche l’envie et les conditions pour que les particuliers prennent le relais… C’était l’objectif affiché du chantier pilote de rénovation d’une habitation rue de Beaumanoir qui s’est achevé fin janvier 2017

Un objectif ambitieux : rénover une maison ancienne au prix du neuf en lotissement

Cette première action concrète s’est faite sous maîtrise d’ouvrage communale et a été accompagnée par l’EPFR, le CAUE56 et la CAPEB56.

La difficulté pour la rénovation du bâti ancien c’est d’en faire une habitation adaptée aux modes de vie actuels, à des coûts abordables, surtout quand ils sont soumis aux contraintes du patrimoine classé comme à Josselin, petite cité de caractère en ZPPAU.

Le comité de pilotage s’est appuyé sur une étude de faisabilité réalisée par le CAUE 56 pour définir les enjeux de ce chantier expérimental à vocation pédagogique. Il s’est agi de montrer qu’il est possible de revenir habiter en centre-ville à coût abordable et avec une vraie qualité de vie. Les objectifs étaient les suivants :

• Obtenir un produit fini concurrentiel avec une construction neuve en périphérie = 200 000 € TTC – achat compris
• Fiabiliser les estimations préliminaires de sorte à recréer un intérêt pour la rénovation et donc générer une confiance
• Créer un modèle reproductif qui puisse intéresser les porteurs de projets particuliers

Cette réalisation devait répondre à des enjeux importants pour que la rénovation de l’ancien soit plus attractive :

• Maîtrise des coûts (acquisition + travaux) : condition essentielle à la réussite de l’opération
• Qualité constructive de l’habitat : réhabilitation dans les règles de l’art, dans le respect d’un habitat durable avec une recherche de performance énergétique raisonnable
• Sensibilisation des entreprises locales

Une commande bien précisée dans les appels d’offres

Pour la rédaction du cahier des charges de recrutement de la maîtrise d’œuvre (MOE) et des entreprises, la municipalité a bénéficié de l’expertise du CAUE56 et de la CAPEB56 et de l’EPF. Pour l’appréciation des offres des MOE, les capacités professionnelles  et techniques, les compétences adaptées à l’opération ont compté pour 70 % contre  seulement 30% pour la proposition financière. Ce rapport a été de 60-40 pour le choix des entreprises. Dans les deux cas l’aptitude, à réaliser des opérations de réhabilitation en milieu urbain contraint a été fortement prise en compte (25%)

Un projet qui a évolué à la demande des élus

Le bâtiment est situé sur la rue Beaumanoir qui sépare le haut du bourg du quartier du château. C’est une artère étroite et fréquentée, à sens unique, avec peu de stationnement disponible. L’édifice est de type R+1+ combles d’environ 130 m², dotée d’une extension vétuste dans la courette intérieure de 55 m². Le RDC avait été transformé en commerce dans les années 1950 et doté d’une vaste vitrine. C’est l’EPFR qui a négocié son acquisition pour le compte de la commune.

Le parti pris de l’architecte a été d’aménager une grande pièce de vie qui occupe tout le 1^er étage afin de bénéficier du maximum de lumière. Le RDC propose une chambre et la cuisine, deux chambres ont été installées sous les combles. La petite cour intérieure est équipée d’une terrasse en bois. Les éléments les plus remarquables de la charpente ancienne ont été rendus visibles

Les élus ont estimé que le stationnement du véhicule au plus près du logement était un enjeu important pour son attractivité. C’est pourquoi, ils ont demandé à que soit construit un garage fermé, proposition qui n’était pas préconisée par certains acteurs et qui a impacté le coût final.

Rénover n’est jamais simple !

Tout chantier de rénovation réserve des mauvaises surprises lors de la démolition même si l’on a fait un diagnostic poussé de l’existant. Ici, par exemple, il a été découvert que l’assise de la cheminée était précaire suite à des transformations antérieures et il a fallu la consolider.

L’architecte a fait part de difficultés de compréhension avec certaines entreprises malgré une volonté de toutes les parties de bien se coordonner et leur sensibilisation à l’esprit du projet.

La municipalité a de son côté a éprouvé des problèmes à jongler avec les taux de TVA ( 20%,10%,5,5%) car ils sont différents selon la nature des travaux. Cette question doit être prise en compte en amont du projet car cela impacte fortement le coût final. La municipalité estime que le taux de réduit à 5,5 devrait être généralisé pour rendre la rénovation plus compétitive avec le neuf.

Avec un coût final de 236 000 € HT l’objectif initial n’a pas été tenu. Cela s’explique par le choix du garage privatif fermé et les surcoûts des travaux et aussi, par la volonté de la municipalité de proposer un logement de qualité qui soit attractif… et trouve rapidement preneur.

Une démarche à partager et à évaluer, une réalisation à montrer

Les travaux se sont achevés fin janvier mais le projet continue sa vie. Place maintenant au volet pédagogique : des visites destinées aux élus, professionnels et habitants sont régulièrement organisées.

Le bilan financier sera décortiqué afin  de calculer au plus près ce qu’il en aurait coûté à un jeune ménage. Les dépenses propres à une commune (bureau de contrôle, mission SPS) et les surcoûts liés aux choix qualitatifs de la municipalité seront déduits. Pourront également être retirés la partie des travaux de démolition généralement faite par les propriétaires.

Une évaluation du projet sera lancée dans les prochaines semaines. Il s’agira de recueillir individuellement les retours d’expériences de tous les participants : ce qui a bien ou moins bien fonctionné dans la démarche, avis sur le résultat final et sur sa reproductibilité. La synthèse de ces ressentis sera confrontée aux résultats objectifs du projet. L’EPF a proposé à BRUDED de faire ce travail en tant qu’acteur extérieur au projet mais impliqué dans la démarche de revitalisation des centres bourgs.