Combrit (29) développe une politique foncière et d’exemplarité des projets d’urbanisme

Combrit-Saint Marine est une commune de 4 261habitants avec une façade littorale et une partie plus rurale autour du bourg de Combrit. Ces caractéristiques lui confèrent une attractivité touristique et résidentielle forte. En 2024, la commune est classée en « zone tendue ». Le classement caractérise les communes où il existe un déséquilibre entre l’offre (faible) et la demande (élevée) qui provoque une hausse des prix des logements et du foncier. D’une manière générale, il y a peu de logements disponibles, peu de location longue durée…

La situation de l’immobilier exclu du territoire une population d’habitants indispensable pour son équilibre et pour son fonctionnement :

• Les jeunes actifs
• Les saisonniers nécessaires au fonctionnement de l’économie touristique du territoire : certains restaurants réduisent les plages d’ouverture
• Les personnes aux revenus modestes ou même moyens ; indispensables au fonctionnement du territoire : économie, aide à la personne…

Nous devons être en mesure de loger sur place les personnes dont le territoire a besoin pour faire fonctionner les services et l’économie. Nous constatons que nous avons déjà franchi la ligne blanche que nous ne pouvons proposer du logement à la population dont nous avons besoin.

Hervé Le Troadec, Adjoint à l’urbanisme

Dans ce contexte, la municipalité place le foncier comme un bien rare et privilégient les opérations sur lesquelles la mixité sociale est garantie sur le long terme. En complément, l’exemplarité des projets d’urbanisme (aménagement et habitat) est une priorité.

Dans un contexte de pénurie foncière et d’évolution de la réglementation vers le zéro artificialisation nette, ZAN, nous consommons nos derniers mètres carrés. Nous devons nous assurer que ces opérations restent sociales sur le long terme.

Hervé Le Troadec, Adjoint à l’urbanisme

En effet, au travers des opérations sociales d’accession à la propriété, PSLA, la collectivité subventionne des logements dont les critères sociaux ne sont pas assurés sur la durée. De plus, il existe sur la commune des opérations réalisées avec des bailleurs sociaux où le foncier a été donné il y a 30 ans que le bailleur souhaite revendre.

La collectivité considère qu’assuré la destination sociale sur 30 ans n’est pas suffisant et souhaite trouver des solutions plus pérennes.

La collectivité ne peut plus subventionner la construction de logements qui quelques années plus tard part à la spéculation vers du logement locatif courte durée ou des résidence secondaires.

Hervé Le Troadec, Adjoint à l’urbanisme

Une réflexion qui se structure au fil du mandat

Le positionnement de la collectivité se structure grâce à des projets et réflexions qui se déroulent en parallèle :

• Le projet de mini crèche intercommunale + 11 logements sociaux sur laquelle Combrit se positionne et pour laquelle la commune acquiert un terrain avec la volonté de maitrise de la destination du foncier sur le long terme. Un bail à construire est signé avec le bailleur Aiguillon construction. Lien vers la page projet
• Le travail sur le PLUIH avec la communauté de communes du pays bigouden sud où la question de l’habitat et de l’exemplarité sont abordées.
• La création d’une commission ouverte pour structurer la position communale avec l’appuie du CAUE 29 et d’habitants qui abouti à la rédaction du document de « Stratégie d’aménagement des réserves foncières » (Document en téléchargement)

Une commission ouverte pour définir et légitimer la posture de la commune sur l’aménagement et l’habitat

Dès fin 2021, les élus créent une commission ouverte sur « l’exemplarité des projets d’urbanismes » composée d’élus, d’habitants, du CAUE 29 et d’autres structures ressources. L’appui du CAUE 29 permet de structurer la réflexion en s’appuyant sur trois cas concrets dont le projet « Trevennec » (détail en dessous).

Cette commission se réunit cinq fois et réalise plusieurs visites de projets novateurs d’habitats. Elle aboutit à une charte « d’exemplarité des projets d’urbanisme collectif » (lotissement et aménagement d’ensembles) qui donne des orientations concrètes sur des questions de transitions environnementales et sociales. Les thèmes retenus sont l’accès au logement, l’artificialisation des sols, la gestion des eaux pluviales, les circulations et la place de la voiture, l’intégration paysagère, le vivre ensemble, le traitement des limites séparatives, le devenir des terres de déblais (talutage), la biodiversité…

Le document impose notamment que les mêmes conditions sociales d’attribution des logements soient appliquées sur une période 90 ans.

La commune est prête à céder le terrain pour un projet de logement si nous avons les garantis fermes que les conditions d’attribution sont respectées sur 90 ans.

Hervé Le Troadec, Adjoint à l’urbanisme

De la théorie à la pratique : Le projet de Tréveneuc

La commune dispose d’une réserve foncière de 1,9 hectare en continuité urbaine en zone constructible au PLU dont une partie est en zone humide à préserver.

L’orientation d’aménagement et de programmation (OAP) au PLU prévoit la construction d’environ 25 logements soit une densité de 22 logements / hectare.

Les élus souhaitent réaliser un projet exemplaire en phase avec les réflexions globales sur le foncier. Pour cela, un cahier des charges est rédigé sur la base du document de « Stratégie d’aménagement des réserves foncières ». (Cahier des charges et OAP en téléchargement)

Trois priorités en ressortent pour le projet de Trévennec :

• Un habitat destiné à une occupation permanente, à l’année
• Un lieu de mixité sociale
• Des garanties anti-spéculation tant sur le foncier que sur le bâti
• Une répartition entre accession et location, collectif et individuel
• Un habitat exemplaire pour ses caractéristiques environnementales et sa qualité de construction

Le cahier des charges développe 4 axes fondamentaux :

1. Un habitat désirable et convivial.
2. Un habitat durable, adapté à l’environnement, respectueux de la nature
3. Des mobilités réfléchies
4. Un habitat abordable à long terme

En 2024, la commune a sollicité les bailleurs du territoire en mettant en avant la charte d’exemplarité. De premiers retours indiquent que des bailleurs pourraient être intéressés en respectant le verrouillage de la destination sociale sur 90 ans.

Un cahier de recommandation pour les projets privés

La réflexion sur l’aménagement a aussi abouti à une charte exemplarité des projets d’habitats individuels pour les projets de constructions individuelles.

Ces documents sont transmis à chaque demande de certificat d’urbanisme A ou B et constituent une base de discussion avec les propriétaires. (Charte en téléchargement)

Article rédigé en octobre 2024