Concoret (56) : après l’épicerie, un logement communal à l’étage

Le bâtiment avec son terrain avait été acheté par l’ancienne municipalité à un prix avoisinant les 180 000 euros. dans l’optique de créer  une épicerie et un salon de coiffure au RDC ainsi qu’ un logement à l’étage. Au final compte-tenu de la vétusté du bâtiment, seuls les 4 murs avaient été conservés. Il a fallu par ailleurs réaliser une dalle béton. Le projet s’est avéré coûteux, environ 540 000 € (hors acquisition de départ). A cette époque, le logement à l’étage n’avait finalement pas été réalisé. Au moment des travaux, la réalisation de la rambarde avait été estimée à 2000 €.  Au final, la réalisation de l’escalier avait été abandonné ; seule une réservation pour la trémie avait été intégrée au projet.

Un rez de chaussée commercial à revoir

La surface commerciale du RDC était séparée en deux :

• D’un côté, pour l’épicerie, environ 60 m2 de surface de vente, une réserve, 1 espace sanitaire, une partie ‘laboratoire (patisserie/boucherie) avec  4 chambres froides
• De l’autre côté, un espace consacré à un salon de coiffure.

« Le problème c’est que le loyer de la partie épicerie était trop élevé. Par ailleurs, les gérants qui se sont succédés n’avaient pas forcément l’usage des chambres froides » indique Ronan Coignard, maire. Du coup, la municipalité entreprend de :

• Séparer  électriquement la partie épicerie de la partie chambres froides afin de pouvoir les louer séparément (environ 10 000 € de travaux)
• Revoir les loyers, en intégrant une progressivité, pour favoriser l’arrivée d’une nouvelle gérante. Pour l’épicerie il a été fixé à 400 €/mois la 1ere année puis 500 puis 600 €. Pour les chambres froides 200 €/mois puis 300 puis 400 €

Un logement communal social à l’étage

Constatant le déficit de logements locatifs sur la commune, la nouvelle municipalité a décidé de rénover l’étage pour y aménager un logement communal. L’espace avait été laissé « brut de béton » avec des réservations pour l’eau et l’électricité mais sans installation de compteur.

La  municipalité s’est faite accompagnée par Soliha au titre d’assistance à maitrise d’ouvrage. « Ils nous ont été de bons conseils sur la manière d’agencer le logement, nous indiquant que cela ne valait pas le coup d’aménager les combles ; ils nous ont également conseillé sur le montage en matière de financement pour le logement social ».

La commune fait appel à une architecte pour imaginer le futur logement : un T4 de 109 m2 composé d’une entrée-salon, d’un séjour-cuisine, de 3 chambres, d’une salle de bain et d’une terrasse « avec vue sur les toits de Concoret ». Le logement est également composé d’un grenier, non aménagé, accessible par un escalier-trappe. « Le problème, c’est que l’on s’est aperçu que la trémie réalisée à l’époque du commerce n’était pas bien située ; il a fallu la décaler pour la relier à l’escalier extérieur».

Performances thermiques et écologiques

La municipalité a souhaité conféré au logement de bonnes performances thermiques, de la lumière et une qualité écologique. La consommation est évaluée à 84 KW/m2, un résultat rendu possible par une isolation renforcée (métisse), une bonne étanchéité à l’air et une pompe à chaleur air/eau. La municipalité a fait reprendre toutes les fenêtres (enlever puis remettre), considérant que l’étanchéité à l’air avait été mal réalisée lors de la pose initiale (à l’époque du commerce). Cette opération avait été intégrée dans le CCTP des travaux.

Commercialisation et gestion

Une fois le logement terminé, la municipalité a organisé une porte-ouverte à la population. « Une famille qui occupait un logement en campagne à Paimpont est venue le visiter et a décidé de le louer ».

Plan de financement

La commune a emprunté 110 000 euros (soit un peu plus que requis, ce qui a permis de faire un peu de trésorerie), avec un remboursement de 384 €/mois. Le loyer est de 500 €/mois

La municipalité a opté « pour une livraison à soi-même ». Cela lui a permis de bénéficier d’une TVA à 5,5% (la commune paye la TVA à 20% que l’Etat lui rembourse. Elle paye ensuite une TVA à 5,5%).

Cout total : 136 00 € HT (dont environ 13 000 € HT de forfait de conception)

Financement : 1 € (Etat) ; 40 000 € (Pays/Region) ; 5 500 € (CD35) ; 1 800 € (Association des communes du patrimoine rural de Bretagne) ; emprunt : 110 000 €