Concoret (56): une Résidence Autonomie de qualité portée par le CCAS

Préserver une offre d’hébergement pour personnes âgées à Concoret

Depuis les années 70, la commune de Concoret accueillait sur son territoire un Foyer Logement de 72 lits. En 2002, le nouveau plan gérontologique départemental prévoyait de regrouper l’offre de logements sur le canton de Mauron (ville centre), ce qui aurait eu pour conséquence de faire disparaitre l’offre d’hébergement senior sur la commune de Concoret. Suite à cette annonce, les élus municipaux se sont battus afin de garder des lits pour accueillir des personnes âgées sur la commune. En 2004, l’organe de tutelle a posé un refus pour la restructuration – extension de l’EHPAD ; un accord a finalement été trouvé en 2006 pour créer une résidence autonomie à Concoret, autrement dit un EHPA, Etablissement d’Hébergement pour Personnes Âgées.

Un projet porté par le CCAS avec l’aide de plusieurs partenaires

Le projet a été porté par le CCAS de Concoret qui a été soutenu par le bailleur social Bretagne Sud Habitat (BSH) à qui a été confiée une mission d’assistance à maitrise d’ouvrage. La commune et le CCAS se sont également entourés de plusieurs partenaires pour faciliter et sécuriser le portage de ce projet très important pour une commune de 750 habitants :

• Adhésion à BRUDED qui a apporté son soutien au projet au travers de ses retours d’expériences
• Accompagnement du CAUE 56 notamment pour le lancement d’un concours d’architectes, suite auquel la commune a reçu 80 dossiers.

Une bâtiment confortable et intégré dans son environnement

La conception de la résidence a été confiée au cabinet d’architecture Nomade (Vannes), associée aux bureaux d’études techniques Isateg Atlantique et Process Cuisine (cuisiniste).
Alors que l’ancien foyer logement (datant du début des années 70) proposait 72 logements sur 1800 m², la nouvelle résidence fait la part belle au confort en proposant 44 logements sur 2980 m².

Un travail important a été mené concernant l’intégration paysagère des bâtiments, en lien notamment avec les contraintes topographiques du terrain : la pente naturelle a été exploitée afin de construire trois niveaux autonomes, accessibles depuis l’extérieur. Le bâtiment s’adosse à la pente de manière à minimiser la surface de façade au nord, alors qu’au sud, la façade s’ouvre généreusement sur tous les niveaux.

L’objectif était de proposer un bâtiment confortable, avec une vraie qualité environnementale et paysagère et qui participe au bien être des résidents et des agents

Ronan Coignard, maire depuis 2014

Le bâtiment propose 44 chambres (pour des personnes seules ou des couples) d’une surface de 34 ou 44 m². Chaque logement dispose ouvertures sur l’extérieur, balcons et loggias ou accès au jardin et à une grande terrasse.

Des lieux de vie commune ont également été intégrés au projet, en particulier avec la création d’un foyer disposant d’un poêle à bois, d’une salle de lecture, d’un salon et de salles d’activités.

Matériaux, énergie : une conception vertueuse

Une attention particulière a été portée sur le choix des matériaux : structure en épicéa local, planchers mixtes bois-béton. Un bardage extérieur a été réalisé en bois régionaux non traités (châtaignier et douglas). Une toiture végétalisée apporte de l’inertie thermique au bâtiment et participe à la gestion des écoulements d’eaux pluviales.

Les performances thermiques de l’enveloppe sont complétées par différentes installations techniques : chauffage bois granulés, VMC double flux, et des panneaux solaires thermiques pour la production d’eau chaude sanitaire.

«  Le label BBC n’a pas été demandé car cela supposer de  payer 5000 euros pour l’obtenir, mais les performances du bâtiment sont similaires » précise Ronan Coignard.

De nombreux services

La résidence autonomie propose de nombreux services à ses résidents : ménage, blanchisserie, animations, etc… Le loyer par résident s’élève à 1600 à 1700 euros / mois environ, tout compris. Il est indexé sur les charges, ce qui procure une marge de manœuvre à la commune pour équilibrer les coûts de fonctionnement.  L’attribution et la gestion des inscriptions est réalisée grâce au logiciel « Attentum ».

Une cuisinière est présente en permanence pour la résidence autonomie. Contractuellement, les résidents s’engagent à prendre un repas en collectif par jour. Mais la plupart prennent l’ensemble de leurs repas en collectif : « ils ont envie de lien social, cela leur permet de se retrouver, d’échanger », témoignent les élus.

A noter que les personnes logeant dans la résidence ne peuvent toucher le forfait soins car il n’y a pas de présence médicale permanente. Cependant le forfait soin peut concerner des personnes autonomes qui sont, de fait, orientées vers les EHPAD.

Des repas partagés avec les écoliers

Dans cette commune cohabitent 3 cuisines collectives (respectivement pour la résidence senior, les scolaires, et le CPIE). « Nous n’avons pas de cuisine centrale, ce serait bien mais cela nécessite des investissements » indique le maire.

Lors de la mise en place des TAP en 2014, la semaine d’école est passée à 4,5 jours : « Il nous fallait résoudre le problème du repas le mercredi midi pour les quelques enfants qui n’avaient pas de solution. Nous avons donc mis en place une convention entre la commune et la résidence pour que les enfants puissent venir le mercredi midi manger à la résidence.« 

Si la mise en place de fonctionnement s’est avérée complexe lors de son lancement, cela a été une vraie réussite ; les aînés ont regretté la présence des enfants lorsque ces derniers ont pu prendre à nouveau leurs repas dans la salle multifonctions.

Quand une personne rentre dans une structure comme celle-là, j’ai l’impression qu’elle laisse sa citoyenneté à la porte et cela me désole. J’ai à cœur de toujours faire en sorte que les résidents soient intégrés à la vie de la cité

Ronan Coignard, maire de Concoret

Des retombées positives pour l’emploi local

Les retombées positives ne tardent pas à se faire sentir sur la commune notamment en termes de maintien de l’emploi. La résidence emploie 18 personnes (15 ETP) dont une animatrice à temps plein, une veilleuse de nuit (obligatoire pour ce type de projet), un directeur, une secrétaire. « Si le foyer autonomie avait disparu, nous aurions perdu 20 emplois, c’est énorme à l’échelle de notre petite commune » précise le maire.

Un cabinet infirmier s’est créé dans la foulée sur la commune, qui dispose également d’un salon de coiffure et d’une épicerie. Par ailleurs, deux autres cabinets infirmiers passent quotidiennement à la résidence, ainsi que les généralistes des communes environnantes.

Un établissement qui a rapidement trouvé son public

Les élus font le constat que l’établissement est toujours rempli, avec un bémol depuis la période COVID. Ainsi en juillet 2022, 6 logements étaient libres sur les 44 que compte l’établissement. Le maire témoigne : « les gens ne veulent plus rentrer en structure. On constate aussi que les résidents sont de plus en plus jeunes, certains arrivent par exemple avant la limite d’âge initialement fixée à 60 ans. Il peut s’agir de personnes isolées socialement, qui préfèrent venir en établissement. Actuellement l’âge des résidents va de 58 à 96 ans. Nous nous demandons même si ce type d’établissement ne pourrait pas à terme s’ouvrir à d’autres publics, étudiants, apprentis, jeunes travailleurs… ce serait une piste pour augmenter les taux de remplissage. »

Budget prévisionnel du projet

Dépenses :

• Bâtiment et VRD 5 100 000,00 €
• Honoraires 700 000,00 €
• Révision des prix 123 000,00 €
• Assurance, Frais divers 84 000,00 €
• Equipement cuisine et buanderie 137 600,00 €
• Equipements complémentaires 155 400,00 €,

> Total dépenses prévisionnelles 6 300 000,00 €

Recettes :

• Conseil Général (30% de 70 000 x 44)924 000,00 €
• Prêt PLS (50 %)3 150 000,00 €
• Avance Remboursable CRAM (30 %)1 754 543,00 €
• Réserve parlementaire100 000,00 €

>Total recettes : 5 928 543,00 €

Un financement difficile à boucler

Dans ce budget prévisionnel, figurait un financement manquant de 371 457,00 €.

Suite à la mise en œuvre du projet, le coût de revient total TTC de l’opération s’élève à 6 668 637,60 € (soit  575 492,60 € HT). Le remboursement de TVA est de 1 093 145,00 €. La commune a pratiqué ce qu’on appelle la livraison à soi-même. Dans ce montage, tous les travaux sont payés TTC, l’Etat rembourse l’ensemble de la TVA et la structure porteuse doit payer une TVA globale à 5,5 %. Mais malgré ce montage, la municipalité a eu des difficultés à boucler le financement du projet.

La TVA à payer s’élevait à 306 652,09 €. La trésorerie a réclamé cette somme mais l’adjointe aux affaires sociales a adressé un courrier au ministère pour faire part de son incompréhension quant à la somme à payer. La bâtiment ayant été terminé plus de trois ans après l’appel aux fonds, la somme demandé a été annulée. Cela a permis au CCAS d’améliorer la situation financière de l’établissement.  

Pour le bâtiment seul, le budget s’élève à 4,29 millions d’euros, pour une surface SHON créée de 2 549 m², ce qui représente un coût de 1690€/m².

Des pistes pour équilibrer le budget du projet

• Plusieurs solutions ont été apportées suite à l’ouverture de la résidence autonomie en 2014 :
• allongement de 10 ans de la période d’amortissement
• recours à 2 fois 300 000 euros d’emprunt supplémentaires (remboursement de la ligne de trésorerie qui était de 500 000 € et qu’il a fallu diminuer à 200 000 €. Un autre emprunt était prévu pour le remboursement de la TVA mais a permis de maintenir la situation financière.)
• travail fastidieux de recherche d’excédent de fonctionnement pour rembourser les emprunts : démarches avec un organisme pour obtenir des remboursements de charge salariale au vu de l’activité de l’établissement, réalisation d’un audit qui a permis de mettre en place une nouvelle organisation du travail pour aboutir au non remplacement de trois départs en retraite. Ce travail a été fait en concertation avec l’ensemble du personnel et a été bien accueilli.

« Aujourd’hui, nous sommes toujours à la recherche d’un équilibre serein pour les remboursements d’emprunts et le remplissage de la résidence qui subit, comme toutes les structures similaires, un problème de remplissage suite à la crise sanitaire de 2020« indique le maire Ronan Coignard.

Quel devenir pour l’ancien EHPAD ?

Depuis la création de la nouvelle résidence, le bâtiment de l’ancien EHPAD datant des années 70 est désaffecté.  Il s’agit d’une ancienne propriété de BSH, dont la commune est propriétaire depuis fin 2014. « Nous avons exclu toute démolition du fait des coûts très importants que cela représente. Le bâtiment de l’ancien EHPAD est bien situé dans le bourg à proximité d’autres équipements publics, et propose une grande surface que nous souhaitons valoriser pour le développement de notre commune » souligne le maire.

Les élus réfléchissent actuellement au type d’activités que pourrait accueillir cet ancien foyer logement. Ils étudient la possibilité d’y installer le CPIE (Centre Permanent d’Initiative pour l’Environnement), qui est actuellement installé sur trois sites (bureaux, hébergement, restauration) sans accessibilité PMR pour les parties bureaux et hébergement. Cela supposerait néanmoins des travaux importants que la commune a pu estimer en recourant au CAUE du Morbihan. D’après l’étude du CAUE, le CPIE aurait besoin d’une surface de 1450 m² (sur les 1800 m² que compte l’ancien EHPAD), dont la rénovation est estimée à 2 millions d’euros H.T. Les élus planchent actuellement sur le budget de ce projet et notamment sur le calcul du reste à charge, qui suppose de dégager de l’excédent de fonctionnement, pour couvrir les emprunts.