Dol-de-Bretagne (35) : la commune facilite l’installation d’un habitat social participatif et écologique

Une initiative portée par des habitants

En 2013, trois familles se lancent dans un projet d’habitat participatif qu’elles souhaitent mettre en place dans la commune. L’objectif est de créer un habitat atypique, qui favorise la mixité intergénérationnelle et la solidarité. Le projet est ambitieux puisqu’il s’agit de proposer une vingtaine de logements individuels en location et accession aidée à la propriété, des espaces communs extérieurs et un bâtiment partagé, dans son usage et sa gestion.

L’écoute et l’accompagnement d’une sollicitation citoyenne

Les habitants ont très vite rencontré les élus municipaux pour évoquer le projet et solliciter leur aide dans la recherche d’un terrain susceptible d’accueillir leur projet. Dès le départ, la commune de Dol-de-Bretagne a répondu présente et a proposé son soutien logistique. La commune a ainsi étudié l’option d’un bâti à rénover en centre-ville, option qui doit être finalement abandonnée. Dans un second temps, elle identifie un terrain privé, ancien restaurant routier disposant d’un grand parking, donc déjà artificialisé. Les élus facilitent alors les échanges avec le propriétaire privé du terrain, et le collectif d’habitants : elle aura un rôle décisif dans le dialogue entre ces différentes parties.

En 2010, on avait perçu que derrière cette nouvelle manière d’habiter que proposait le collectif, il y avait une nouvelle façon d’envisager le voisinage. En mairie, nous recevons beaucoup de demandes diverses sur la gestion du quotidien, des besoins de garde ponctuelle des enfants, l’aide à un aîné pour avoir un livre de la médiathèque, etc. Ce nouvel habitat peut y répondre et la collectivité a intérêt à favoriser l’émergence de tels projets, pour favoriser le lien social et le bien-vivre ensemble.

Denis Rapinel, maire de Dol-de-Bretagne depuis 2008

Une relation partenariale tripartite

La diversité des capacités financières des personnes intéressées conduit le groupe d’habitants à orienter le projet vers du logement social. Avec l’appui de la municipalité, le groupe d’intention (alors composé de 8 foyers) contacte l’office HLM Émeraude Habitation. En 2015, ce bailleur, devenu entre-temps « Emeraude Habitation », accepte d’acheter la parcelle privée de 4 000 m² pour y construire le projet du collectif. Le bailleur social devient donc maître d’ouvrage de l’opération immobilière. L’appui de la collectivité a été décisive dans l’avancée du projet, comme le précise François Loret, habitant investi dès le début du projet : « Sans l’aide et le soutien de la mairie, ce projet serait mort car la configuration du groupe ne permettait pas que nous investissions dans le foncier le foncier. Par ailleurs, sans l’appui de la mairie, nous n’aurions pas eu le soutien du bailleur pour porter ce projet. »

Une grande partie des modalités opérationnelles de coopération ont ensuite été définies dans une convention partenariale entre l’association « Habitat Dol » (composée des futurs voisins – constituée en 2016) et Émeraude Habitation. Il aura fallu un an pour clarifier le montage partenarial avec le bailleur social, réaliser une programmation (c’est-à-dire définir le nombre, la typologie et le prix de vente pré­visionnel des logements), mais aussi sélectionner une équipe de maîtrise d’œuvre pour concevoir le projet architectural. La conception participative démarre en octobre 2016, associant la maîtrise d’ouvrage (le bailleur social), la maitrise d’œuvre (agence Rhizome – Rennes) et la maitrise d’usage (le groupe des futurs habitants). Le permis de construire a été déposé en novembre 2017.

Un projet original et exemplaire

Le projet a été conçu par l’agence Rhizome (Rennes), associée à  l’agence Solécité (Nantes), spécialisée notamment dans la construction d’habitats groupés participatifs.

Dès le début du projet, l’accent a été porté sur l’accessibilité des personnes à mobilité réduite. Concrètement, l’accès aux logements se fait via des coursives et un ascenseur, quand bien même le bâtiment est de petite hauteur : « il s’agissait pour nous de permettre à tous les habitants, d’accéder à l’ensemble des espaces, y compris les logements situés aux étages », se souvient François Loret, habitant. Par ailleurs, les bâtiments ont été conçus avec des matériaux écologiques : brique monomur et isolation en métisse (coton vestimentaire recyclé par l’entreprise d’insertion Le Relais)

Le temps de consulter les entreprises et de retenir celles qui interviendront, le chantier de construction débute au premier trimestre 2019. La livraison des logements est réalisée fin 2021.

 Le premier assainissement écologique collectif et pérenne de France !

Des toilettes sèches ont été installées dans les logements, ce qui est une première française pour de l’habitat collectif : l’ensemble du projet dispose ainsi d’un double réseau d’évacuation développé par la société Ecosec. Le réseau classique de toilettes à eaux est doublé d’un réseau secondaire dans chaque logement, qui est relié à une cuve de récupération individuelle des matière fécales. Celles-ci sont récupérées par un prestataire tous les 6 mois, et rejoignent ensuite les lisiers animaux et les déchets verts au sein de la station de compostage locale, pour donner, après maturation, un engrais de qualité. Les urines quant à elles, descendront par gravité dans des tuyaux prévus à cet effet, jusqu’à une cuve située sous la terrasse d’un des bâtiments. Elles devraient à terme pouvoir être valorisées, conformément aux prescriptions réglementaires, par des agriculteurs pépiniéristes et d’autres producteurs.

Il s’agit du premier bâtiment collectif d’habitation en France équipé d’un assainissement écologique collectif et pérenne, pensé pour permettre le tri à la source des excréments.

Pour découvrir en détail l’assainissement mis en œuvre, cliquez ici.

Des logements privatifs et de nombreux espaces communs

Aujourd’hui, le site accueille 23 logements (T2 au T5) avec terrasses privatives, dont 8 en locatif social et 15 en accession sociale (répartis dans 3 bâtiments). Ces 15 logements en accession sont placés sous le régime de la copropriété : chaque foyer est propriétaire de son logement et de quote-part d’espaces communs : stationnement, coursives, jardin de 1500m². Le bailleur social reste propriétaire des 8 logements en locatif social.

L’ancien restaurant ouvrier présent sur le site, d’une surface de 250 m², sert désormais de bâtiment commun. Il inclue une buanderie partagée, une salle multi-usages, des chambres d’amis, un espace de bricolage et un espace de coworking. Il a un statut différent des logements, puisqu’il est géré via une SCIC immobilière (société coopérative d’intérêt collectif), qui est propriétaire et qui « assure la gestion du bâtiment. La SCIC est propriétaire du bâtiment qui correspond à un lot de la copropriété ; elle est ainsi elle-même membre de la copropriété », précise François Loret, habitant. La SCIC facture la mise à disposition des espaces à la co­propriété (pour des usages permanents), aux foyers ou tiers extérieurs (usages ponctuels). Elle peut, au travers des loyers perçus, rembourser petit à petit son emprunt et constituer un fonds travaux.

Pour définir les statuts de cette société, les habitants se sont fait accompagner par la société d’experts-comptables Finacoop. Sur un budget de 190 000 € (correspondant à l’achat et la rénovation du restaurant), le collectif a réuni 120 000 € de parts sociales, impliquant quelques tiers, réduisant ainsi le besoin d’emprunt bancaire à 70 000 €.

Il y a un vent de sympathie qui accompagne ce projet. Cela a permis de faire mieux connaitre la notion d’habitat partagé. Par ailleurs on constate que les relations de voisinage sont fluides, cela contribue à réinventer des façons de vivre ensemble dans les centres bourgs et villes.

Denis Rapinel, maire de Dol-de-Bretagne

Un projet qui contribue aux dynamiques et à l’attractivité locales !

Plus d’informations sur le projet des habitants : ici

Article rédigé en décembre 2022