Etude prospective sur l’aménagement du bourg à Riec-sur-Bélon (29)

Le contexte : une commune attractive, mais qui a du mal à retenir ses jeunes

Riec-sur-Bélon est une commune littorale de 4200 habitants, qui s’étale sur 55 km² entre les rias de l’Aven et du Bélon. Elle fait partie de la communauté de communes du pays de Quimperlé (COCOPAQ, 16 communes, 55 000 habitants).

La commune est attractive, grâce notamment à sa situation : localisation en bord de mer, à égale distance de Quimper et Lorient ou de Quimperlé et Concarneau et en bordure de la RN165. Cela induit aussi une réelle pression foncière, avec une augmentation des prix du foncier et donc une difficulté à retenir les jeunes, renforcée par un manque de petits logements.

Des documents d’urbanisme qui traduisent une volonté de densification, sans être très précis sur le projet de développement de la commune

L’urbanisation de Riec-sur-Bélon est contrainte par la loi littorale et depuis une dizaine d’années déjà par un SCoT (schéma de cohérence territorial) défini au niveau de la COCOPAQ. Ces documents viennent conforter la volonté de la municipalité de maitriser son étalement urbain, en vue notamment de préserver les 40 exploitations agricoles présentes sur la commune.

Fin 2007, la municipalité décide de s’engager dans un plan local d’urbanisme pour remplacer le POS qui date de 1994. Ses objectifs : une mise en conformité réglementaire avec la loi Littoral et le SCoT, mais aussi un besoin d’actualiser le document pour mieux répondre aux nouveaux enjeux du territoire. Approuvé fin 2013, le PLU réduit ainsi fortement les zones urbaines ou à urbaniser qui passent de 470 hectares à 370 hectares, dont seulement 22 hectares de zones à urbaniser, comprenant 12 hectares de terres agricoles.

Sébastien Miossec note que PLU ne rentre pas dans le détail des projets d’aménagement, avec uniquement quelques orientations pour les zones à urbaniser : « Malgré les 6 années de travail, plusieurs points restent en suspens : on a 22 hectares à urbaniser, mais par quel bout on commence ? Quels types de logements propose-t-on concrètement ? Quel plan de circulation pour limiter les nuisances des poids lourds et privilégier les déplacements doux ? ».

L’apport de Foncier de Bretagne : préserver davantage les zones agricoles en travaillant encore plus la densification du centre-bourg

Contacté en août 2012 alors que le PLU était en cours d’enquête publique, l’Etablissement Public Foncier de Bretagne a incité les élus riécois à préserver les terres agricoles inclues dans les zones à urbaniser. C’était une condition pour que l’établissement public s’engage sur le portage foncier sur 5 ans de terrains à bâtir pour le compte de la commune. Concrètement, l’EPFB a demandé à la municipalité :

• d’urbaniser en priorité les terrains non exploités pour l’agriculture, même si ceux-ci s’avèrent plus compliqués à acquérir par la commune ; il faut souligner que l’EPFB s’est porté volontaire pour assurer le portage foncier d’une partie de ces terrains, leur prestation incluant également la négociation auprès des propriétaires
• et aussi de lancer une étude pour dresser une esquisse d’aménagement du centre-bourg ; son objectif : cadrer le développement de la commune à long terme en prenant en compte de nouveaux potentiels de densification ; implicitement, cela revient à diminuer d’autant le besoin de terres agricoles à urbaniser

L’aide apportée par Foncier de Bretagne pour cette étude :

• financement à hauteur de 20%, en plus des 50% déjà pris en charge par la Région Bretagne dans le cadre de la subvention Eco-FAUR-Etude (qui n’existe plus a priori)

• appui technique pour le recrutement de la maitrise d’œuvre (aide à la rédaction du cahier des charges, à l’analyse des offres et participation à l’audition des candidats retenus)
• participation aux comités techniques tout au long de l’étude (avril à octobre 2013)

Coût global de l’étude : 30 000 euros (hors subventions)

L’étude : son contenu, la méthodologie suivie

La maitrise d’œuvre était composée de 3 cabinets d’études ligériens aux compétences complémentaires : F.au (architecture, urbanisme, paysage), Céramide (VRD, environnement, déplacements) et SLC (conseil montage opérationnel, aménagement, programmation).

L’étude s’est déroulée en trois phases :

1. Diagnostic du centre-bourg élargi avec comme rendu la synthèse des enjeux et orientations

2. Etude de programmation et de circulation, avec la proposition de plusieurs scénarios

3. Etude pré-opérationnelle du secteur dit des Kaolins, défini comme la zone prioritaire à urbaniser

En termes de concertation, il y a eu 4 réunions publiques dont 2 soirées d’ateliers participatifs avec des habitants volontaires et autres acteurs du territoire invités pour l’occasion. Ces ateliers ont eu lieu sans les élus, en vue de libérer la parole et aussi de ne pas dévier les débats avec d’éventuels reproches aux élus portant sur d’autres projets en cours. Ils portaient sur les scénarios de la phase 2.

La participation à ces réunions s’est avérée plutôt décevante pour le maire (une quarantaine de participants lors du 2^ème atelier) mais il y a des raisons à cela : l’étude est arrivée juste après le PLU, qui avait déjà pas mal mobilisé la population, et peu de temps avant les municipales, moment plus délicat pour communiquer.

D’autres actions de concertation ont eu lieu lors de la phase de diagnostic puisque celle-ci s’est faite en partie sur la base d’interviews (commerçants, passants dans la rue, …).

Les résultats de l’étude sont tous consultables sur le site Internet de la mairie, hormis l’étude sociodémographique qui comporte des informations sur les niveaux de salaires des habitants (communicable sur demande aux adhérents de BRUDED).

L’analyse profonde du marché local du logement : pour établir le calibrage des logements à créer

Réalisée par SLC, cette étude comprend, à l’échelle de la commune et du bassin de vie :

• Une étude démographique
• Une analyse du contexte socio-économique : structure du parc résidentiel, structure et revenus des ménages
• Une analyse du marché immobilier local, au regard du contexte préalablement établi

Les résultats obtenus, combinés aux objectifs du PLU, permettent d’établir le calibrage des logements à créer (type, taille, loyer, …).

Il est ressorti de l’étude les points très concrets suivants :

• La commune est confrontée à une surreprésentation du nombre de grands logements, en inadéquation avec la taille des ménages. Il existe en particulier une pénurie de logements de taille moyenne et aussi de petits terrains à construire.
• Le parc locatif social reste très insuffisamment développé par rapport aux besoins de la population.
• Le niveau de prix du marché immobilier exclut 30% des ménages de 3 personnes, 50% des ménages de 2 personnes et la quasi-totalité des personnes seules. L’offre de logements et terrains plus petits, à prix donc réduit, permettrait de rendre possible l’accession à la propriété d’une part non négligeable de ces personnes qui en sont aujourd’hui exclues, et notamment des jeunes.

Ces diagnostics nous ont ouvert les yeux sur des réalités dont on n’avait pas pleinement conscience. C’était donc une étape très utile de l’étude qui nous a permis de bien définir les types de logements dont la commune avait besoin

Sébastien Miossec, maire

L’étude nous a fourni des éléments concrets. Par exemple Si un bien est vendu à 160000€, quel est le pourcentage de la population qui pourra y accéder par rapport à un bien vendu 190000€. C’est une information très utile dans nos choix d’aménagement

Édith Jean, adjointe à l’habitat

L’orientation d’aménagement du centre ancien : pour aider à prioriser ses projets d’urbanisation

La caractérisation du foncier a démarré avec l’étude des potentiels mutables. Cette étape a permis d’identifier 30 hectares de foncier mobilisable sur le centre bourg élargi, soit l’équivalent de 733 logements. « On n’avait pas idée de cette capacité »précise le maire, « même s’il faut relativiser, car il s’agit souvent d’un foncier qui n’est pas immédiatement disponible. » 

Une autre étape s’est intéressée à caractériser les commerces du centre ancien. Elle a mis en évidence une segmentation dans leur répartition. « Une action qui viendrait conforter des commerces à un endroit risque dans le même temps de fragiliser les autres zones commerciales. Il nous faudra donc être très vigilant sur ce point » commente l’élu.

L’étape finale a permis de réaliser l’orientation d’aménagement du centre ancien, avec l’affectation future de chaque espace. Un potentiel de 30 nouveaux logements (neufs ou rénovés) a notamment été identifié.

Les déplacements : des pistes pour favoriser les déplacements doux

L’un des grands enjeux pour améliorer la qualité de vie au centre-bourg est de favoriser les déplacements doux. L’étude a mis en avant par exemple un manque de cheminement « évident » entre le centre-bourg et le littoral pourtant tout proche. Autre axe de travail identifié : s’appuyer sur le foncier mutable et sur les potentiels existants pour compléter ce réseau à moindre coût. Enfin, les habitants ont mis en évidence un besoin en signalétique, pour flécher les chemins existants, aujourd’hui connus des seuls initiés.

Des actions concernant le bourg ancien ont aussi été listées : requalification de la place de l’église, mise en cohérence des aménagements, végétalisation des rues,…

« Ces actions vont nous aider à mettre en place un schéma de déplacement doux » conclue le maire.

Quel bilan de ces études ?

Pour Sébastien Miossec, « cette étude représente une base essentielle pour notre projet de développement de la commune. Elle nous permet d’identifier nos axes de travail. Ainsi par exemple j’ai positionné un adjoint dédié à l’environnement et aux déplacements doux, c’est l’une des conséquences directes de l’étude, parce qu’on sait qu’on va devoir creuser ces sujets. On a renforcé également notre volonté de densification du centre-bourg. Cela n’a d’ailleurs pas suscité de réaction dans la population comme on aurait pu s’y attendre.

Pour le choix des cabinets d’études, le fait qu’ils soient urbains n’a pas posé de souci mais nous a obligés à une certaine vigilance, pour recadrer parfois les choses et ne pas partir dans des projets disproportionnés.

Foncier de Bretagne, a été un acteur essentiel notamment pour son apport technique.

Et pour conclure, si on avait fait cette étude avant le PLU, elle nous aurait apporté un autre regard indéniablement. Si c’était à refaire, c’est le choix que je retiendrai. Pour autant elle s’est avérée fort utile. »

Edith Jean ajoute : « l’apport d’un regard extérieur, amené par les cabinets d’étude, s’est avéré très intéressant. Ils ont mis en évidence des points qu’on avait oubliés à force de les voir tous les jours ».