Grand-Champ (56) : un projet de renouvellement urbain pour loger les jeunes actifs

Grand-Champ, vaste commune de 6 700 hectares et 5 600 habitants en deuxième couronne de Vannes, est un territoire très attractif à l’identité rurale et à proximité du golfe du Morbihan. La commune, chef-lieu de canton, est identifiée comme l’un des trois pôles d’équilibre dans le SCoT de Vannes agglomération. Elle fait également partie du dispositif « Petites Villes de Demain ».

En termes d’aménagement, l’équipe municipale en place depuis 2014 mène une politique de renforcement de la centralité et de sobriété foncière. Le changement de modèle en matière de consommation foncière est devenu nécessaire car l’attractivité croissante de Vannes se répercute de de plus en plus sur les communes rétro littorales. Pour mener à bien ses projets, la commune a porté un plan de référence : réalisé entre 2016 et 2019, celui-ci donne une feuille de route aux élus pour le devenir de son centre bourg.

Une grosse problématique de logement

« Il y a quelques années, un nouveau lotissement accueillait des actifs, des familles… En 10 ans, le prix a doublé, passant pour un pavillon classique de 200 000 à 400 000€. C’est la forte attractivité du territoire qui est responsable de la flambée des prix. La conséquence est une augmentation de la proportion des CSP+ (catégories socio-professionnelles aisées) et des retraités dans notre population, et une difficulté pour les actifs plus modestes de se loger. » Yves Bleunven, maire.

La situation s’est accentuée avec la période Covid puisque le prix de l’habitat a augmenté à minima de 30% depuis 2020.

« Les prix du foncier sont une préoccupation, nous suivons leur évolution avec attention via les Déclarations d’Intention d’Aliéner, et sur le secteur agricole via l’outil Vigifoncier de la SAFER. »

Les conséquences sont multiples : diminution des effectifs à l’école, augmentation des mouvements pendulaires domicile / travail, difficultés de recrutement pour les entreprises parce que les salariés ne peuvent se loger…

La question du logement pour les actifs est particulièrement critique. La collectivité se doit d’intervenir parce que si nous laissons faire le marché, nous ne pourrons plus construire ! Nous ne sommes pas en train d’arriver dans le mur, nous y sommes. Alors à situation exceptionnelle, mesures exceptionnelles.

Yves Bleunven, maire

S’ajoute à cela, le phénomène de desserrement des ménages, c’est-à-dire le fait qu’il y ait de moins en moins de personnes par foyer, qui entraine un besoin supplémentaire en logements. Le SCoT prévoit un rythme de production de 75 logements par an pour Grand Champ. La commune qui souhaite respecter ce rythme, ne commence à gagner de la population qu’à partir du vingt-sixième logement produit, les vingt-cinq premiers compensant le phénomène de décohabitation ou de desserrement des ménages.

L’idée des élus est de diversifier l’offre de logement pour être en capacité de proposer des habitations à même de répondre aux besoins aux différentes étapes de la vie. Il s’agit donc de réinventer des segments pour compléter le parcours résidentiel :

• Pour les jeunes actifs : proposer des logements intermédiaires pour la période faisant la jonction entre le fait de résider chez les parents ou le logement universitaire, et le premier logement familial, avoir une offre pour le premier appartement pour un stage ou pour le premier emploi, ou lors de l’arrivée sur le territoire le temps de trouver un autre logement…
  • Pour les séniors : proposer des logements faisant la jonction entre la maison familiale et l’EHPAD pour prolonger l’autonomie comme réalisé au village intergénérationnel de Lanvaux. (Voir fiche projet)
• Pour les classes modestes et de plus en plus les classes moyennes, permettre l’accès à la propriété : la commune explore notamment des dispositifs tels que les Baux Réels Solidaires (BRS), le Prêt social location-accession (PSLA) ; il s’agit d’un prêt conventionné qui peut être consenti à des opérateurs (organismes HLM, SEM, promoteurs privés…) pour financer la construction ou l’acquisition de logements dans le cadre d’une opération de location – accession.

Les balcons de Guenfrout : une opération pour loger les actifs

Pour le projet de renouvellement urbain des Balcons de Guenfrout, la commune souhaite se concentrer sur la problématique du logement des actifs car la situation est jugée critique. L’assiette du projet est une friche d’environ 5 ha qui, fait exceptionnel, est propriété à 40% de la commune et à 60 % du bailleur Morbihan Habitat, partenaire historique de la commune en matière de logement social.

À son état initial, le terrain est occupé par :

• 36 maisons vétustes propriétés de Morbihan Habitat, occupées en locatif social
• L’ancien camping municipal de Kermorio en partie déjà transformé en aire d’accueil de camping-cars et en petit camping géré par un opérateur, Camping-car Park.
• Une ancienne maison d’accueil spécialisée (MAS) et un établissement et service d’aide par le travail (ESAT) propriétés de Morbihan Habitat
• Des réserves foncières communales

Une étude de faisabilité commandée par la commune en lien avec Morbihan Habitat a permis de déterminer le scénario d’aménagement du site : nombre de logements à créer par parcelle, destination des bâtiments existants, circulation et desserte, phasage… L’étude a été réalisé par l’atelier Arcau.

Suite à cela, le bailleur social et la commune ont constitué un groupement de commande pour porter les aménagements nécessaires à la desserte des parcelles. L’engagement financier des parties sera réparti au prorata de leur usage à l’aide d’une clef de répartition.

En juillet 2023, l’équipe de maîtrise d’œuvre est retenue pour concevoir les aménagements, il s’agit du cabinet ArTopia associé à l’urbaniste Benoit HOUTECKIET.

Les opérations de constructions des logements feront l’objet de consultations indépendantes au fil de l’avancement du projet.

Le projet

Le projet prévoit :

• Environ130 logements en locatif social (PLAI, PLUS), accession aidée à la propriété (PLSA) ou encore BRS, ainsi que des logements libres. Les logements conventionnés seront proposés par Morbihan Habitat et les lots libres par la commune.
• Dans l’ancienne maison d’accueil spécialisée et ESAT réhabilitée :
  • Une maison de quartier
  • Un tiers-lieu à vocation économique, qui accueillera une halle de producteurs et une micro-brasserie déjà présente sur le territoire
  • Un foyer de jeunes travailleurs de 25 places proposant des chambres de 20 à 24 m² avec salle de bain et cuisine intégrée viendra compléter l’offre existante sur la commune.
• Une maison d‘assistantes maternelles d’une capacité d’accueil de 16 enfants
• Un village de 30 tiny houses

Les foyers de jeunes travailleurs

Un premier foyer de jeunes travailleurs existe déjà sur la commune. Situé au village intergénérationnel de Lanvaux,  il comprend 11 chambres individuelles avec cuisine et sanitaires communs. La demande forte d’hébergement de stagiaires, apprentis ou jeunes salariés incite la commune à proposer de nouvelles places. Aux balcons de Guenfrout, les 25 places vont être créées dans l’ancien ESAT, les chambres seront plus spacieuses et confortables pour élargir le public visé (20 à 24 m² avec salle de bain et cuisine).

L’habitat léger

Toujours dans l’idée de diversifier l’offre de logement, la commune se lance dans un projet innovant visant à proposer 30 emplacements pour tiny houses sur une partie de l’ancien camping.

• 10 emplacements seront occupés par le bailleur Morbihan Habitat dont les tiny houses seront mises en location. (Mise en place prévue en mars 2024.)
• 10 places réservées pour les entreprises du territoire (Une première sera posée en septembre 2023) ; Les entreprises du secteur sont nombreuses à rencontrer des difficultés à recruter car les travailleurs ne trouvent pas de logements. Elles souhaitent proposer un ensemble emploi + logement provisoire pour permettre à leurs salariés de trouver un logement pérenne.
• 10 emplacements gérés par la commune. (Les 3 premières seront posées en septembre 2023)

Voir page projet dédiée pour plus d’informations

Des critères de sélection pour le lotissement communal

Sur les 2 parcelles dont elle est propriétaire, la commune souhaite proposer des lots à la vente sur le marché privé, tout en y poursuivant ses objectifs d’offre de logements pour les actifs. Concrètement, la municipalité souhaite proposer les futurs logements à des jeunes actifs établis localement et professionnellement. Il s’agirait pour cela de mettre en place des critères de sélection des acheteurs et des clauses anti spéculatives (à l’image des démarches portées par les communes de Lauzach, Crac’h, …).

La maison des assistantes maternelles sera aussi construite sur ce site, pour renforcer l’offre de service pour les actifs.

Les permis de construire pour les 2 parcelles doivent être déposés avant la fin de l’année 2023.

Vidéo réalisée par la commune pour présenter le projet

Page rédigée en juillet 2023.