Guipel (35), outils foncier pour l’aménagement d’une friche agricole en centre-bourg

Le souci de la densification en cœur de bourg

« Dès notre élection en 2008, on s’est posé la question de la re-densification » se rappelle Christian Roger, maire de la commune. Partant de ce principe, la municipalité engage plusieurs actions :
• La limitation des zones urbanisables de la commune à un projet d’éco-lotissement déjà engagé par la précédente équipe. Le projet a été repensé, dans le cadre d’une démarche AEU, pour passer de 14 à 22 lots.
• Un nouveau PLU « grenellisé », c’est-à-dire intégrant de nouvelles dispositions environnementales portant notamment sur les déplacements et la densification de l’habitat.
• Une politique de rénovation des logements anciens du bourg au coup par coup selon les opportunités
• Une veille foncière avec négociations et acquisitions bien en amont des projets dans les zones UC et 1 AUC.

Une friche agricole en centre-bourg

Dans le cadre d’une démarche ADDOU (Aide au Développement Durable dans les Opérations d’Urbanisme), la commune identifie le secteur dit du « Clos Carré » : une ancienne coopérative agricole d’environ 7 à 8 000 m² à proximité immédiate du bourg de Guipel. Le site accueille trois bâtiments : un grand hangar en structure métallique et toiture en tôle ainsi que deux bâtiments fermés : l’un en parpaing et l’autre en tôle.
La coopérative n’est plus en activité depuis plusieurs années : la société souhaite vendre son bien. Les trois bâtiments, en mauvais état, sont voués à la destruction. La municipalité souhaite acquérir la friche pour y réaliser un projet à vocation d’habitat venant compléter l’offre de logements sur la commune.

Une 1ere évaluation du bien par les domaines

Le propriétaire évalue son bien à 200 000 €. De son côté, la commune sollicite les domaines qui estiment le bien à 120 000 €. « Il fallait absolument que l’on mette la main dessus mais nous n’avions pas les moyens d’immobiliser une telle somme pour une réalisation urbaine prévue à moyen terme » constate Christian Roger, « on a fait appel à l’efficience de l’EPF pour nous aider à dépatouiller tout ça »…

L’accompagnement de l’EPF

La collectivité signe alors une convention avec l’EPF dans laquelle elle s’engage à respecter différents critères sur son futur projet d’aménagement :
• 20 % de logts locatifs sociaux minimum
• Une densité de 20 à 25 lgts / ha
• Des objectifs de performance énergétique des constructions
Dans le cadre de la convention, l’EPF :
• Fait réaliser les études pour évaluer les coûts de déconstruction-dépollution
• Assure la négociation avec le propriétaire et, une fois le bien acquis, engage la déconstruction et la dépollution du site
La réalisation de ces études et le temps de travail lié à la négociation sont intégralement pris en charge par l’EPF.

La présence d’amiante

L’étude révèle que les bâtiments contiennent de l’amiante et que le montant nécessaire aux travaux de démolition et de dépollution du site s’élèverait à environ 100 000 € (traitement de l’amiante compris).
Devant ce constat, la mairie prend une position ferme : « le vendeur n’a pas le choix : s’il ne réalise pas la démolition-dépollution, nous le mettrons en demeure de sécuriser le site et son accès pour empêcher les enfants d’y entrer » signale Christian Roger.

La négociation avec le propriétaire : de 200 000 € à 1 € symbolique

Le propriétaire réalise une étude de son côté estimant les travaux à 85 000 €. Il propose alors à la mairie via l’EPF de vendre son bien en déduisant le prix de la démolition, soit un coût de 35 000 € environ ; proposition qui ne convient pas à la municipalité : « à ce prix, on vous laisse le démolir ! ».
Ne souhaitant pas prendre en charge le montant de la démolition au risque que cela lui coûte plus cher, le propriétaire de la société accepte de céder son bien à 1 € symbolique…

Au final

Suite à cette négociation, la prochaine étape est la démolition des constructions. L’EPF portera les frais de déconstruction, dépollution et de mise en décharge qui seront ensuite refacturés à la commune (environ 100 000 € TTC). Le remboursement commencera au plus tard 7 ans après la signature de la convention. « Aujourd’hui, c’est comme si on achetait un foncier vierge à 100 000 €, cela revient à 12-13 € du m² TTC ce qui est acceptable pour du coeur de bourg » analyse Christian Roger.

Le recours aux outils de gestion foncière

Focus sur la ZAD : Zone d’Aménagement Différée

En parallèle, la municipalité met en place un dispositif de Zone d’Aménagement Différé (ZAD) sur un périmètre de près de 10 ha. La zone d’aménagement différée est une procédure qui permet aux collectivités locales, via l’utilisation du droit de préemption particulier, de s’assurer progressivement de la maîtrise foncière de terrains où il est prévu à terme une opération d’aménagement et ainsi d’éviter que l’annonce de ce projet ne provoque une envolée des prix.

« La ZAD sert à fixer un tarif de référence au moment de sa création notamment pour des terrains qui prendront de la valeur au vue des aménagements et investissements communaux, après la date de création de la ZAD. Cela permet d’éviter la spéculation et donne de la légitimité à la préemption »explique Christian Roger.