La Méaugon (22) élabore une commercialisation à points pour encourager les pratiques durables au sein d’un lotissement

La Méaugon est une commune de 1 350 habitants de l’agglomération briochine. La construction du barrage de Saint Barthélémy en 1973 – qui a noyé une partie de la vallée du Gouët – a transformé la Méaugon en une commune ‘cul de sac’ n’offrant plus de commerces (ces derniers ayant été noyés). De plus, le périmètre de protection autour de la centrale hydro-électrique a empêché le développement urbain.

La municipalité s’engage dans une démarche zéro-phyto dès 2008, puis s’implique dans une politique de sobriété énergétique (rénovation thermique des bâtiments publics, éclairage public, chaudière bois et réseau de chaleur), ce qui marque son engagement dans le développement durable. C’est ainsi qu’en 2011, ce qui paraissait constituer une faiblesse devient une force : La Méaugon est un écrin de verdure, qui accueille désormais la seconde réserve d’eau des Côtes d’Armor (7 millions de m³) et bénéficie du dynamisme de la ville de Saint-Brieuc toute proche tout en préservant son caractère de bourg rural.

Des besoins de logements adaptés aux moyens locaux

Comme l’ensemble de la Bretagne, la commune connaît une demande forte en matière de logements dans un contexte de parcours résidentiel très marqué par des mouvements très fréquents ; rien qu’en 2022, 44 maisons se sont vendues soit un renouvellement de 20% de la population. Les prix de l’immobilier flambent (+ 42%) tandis que les moyens financiers des habitants sont limités. Le salaire médian sur le territoire de l’agglomération briochine est de 1 400 € net, ce qui rend difficile la location de logements aux loyers supérieurs à 500 € et encore plus les projets d’acquisition.

Pour répondre à ce besoin en logements, un projet de lotissement est imaginé sur une parcelle de 14 845m² acquise pour 190 000€. Forte de ses idéaux durables, La Méaugon cherche à équilibrer son projet entre accessibilité et exemplarité pour ce qui devrait constituer son dernier lotissement car, dans un contexte de ZAN (zéro artificialisation nette), les prochaines opérations se feront principalement en densification, sur de plus petites parcelles.

Un projet concédé à la SPL pour un aménagement durable

Le Vau Lorgan comprend 23 lots libres et un lot pour la réalisation de six logements sociaux avec accession à la propriété. La surface moyenne des terrains est de 458 m². La commune confie la gestion du projet à la société publique locale (SPL) Baie d’Armor Aménagement (B2A) dont elle est actionnaire et avec laquelle a déjà travaillé sur son précédent projet d’aménagement « Le Verger du bourg ». La concession implique l’aménagement du terrain avec viabilisation, vente aux particuliers (avec priorité donnée aux primo-accédants) et recherche et vente au bailleur pour six logements sociaux.

En conformité avec les attentes de la commune en termes d’aménagement durable, B2A propose :

• Le maintien de la végétation existante : la bande centrale boisée constituant un habitat potentiel intéressant pour la biodiversité chère aux élus
• La limitation des espaces imperméabilisés
• Le traitement des eaux pluviales à la parcelle
• La limitation des emprises foncières
• La création de petits talus séparatifs pré plantés avec récupération de la terre végétale

Il n’y aura pas d’éclairage public mais du balisage lumineux (lire la fiche sur la politique de sobriété énergétique menée par la commune), déjà expérimenté sur le précédent lotissement.

Un règlement accompagnant certaines dispositions

Le règlement du lotissement vient définir :

• L‘implantation optimale des constructions en favorisant le meilleur ensoleillement des façades principales et à faciliter la mise en œuvre d’énergies renouvelables tel que les panneaux solaires thermiques et photovoltaïques
• La hauteur maximale de certaines constructions afin de limiter l’impact des ombres portées entre constructions pour favoriser l’ensoleillement
• La cohérence et l’harmonie des aménagements extérieurs
• La seule interdiction faite aux futurs habitants est celle des grillages sans végétation

Enfin, une annexe portant sur les dispositions réglementaires en matière d’assainissement des eaux pluviales décrit les principes d’une intégration de celles-ci au sein des espaces publics. Il est imposé aux acquéreurs de mettre en place un massif d’infiltration gérant toutes les pluies de toiture. Le dispositif est détaillé en annexe du règlement.

Schéma massif d’infiltration – annexe règlement Vau Lorgan

Une politique communautaire de gestion des eaux pluviales

La gestion intégrée des eaux pluviales (GIEP) vise la restauration du cycle naturel de l’eau et ainsi conserver son cheminement naturel, par infiltration et évaporation. Les enjeux sont multiples :

• réduire le risque d’inondations,
• préserver la biodiversité
• améliorer la qualité de l’eau en limitant les pollutions au milieu naturel et en réduisant l’apport d’eaux pluviales aux stations d’épuration,
• favoriser la recharge des nappes,
• s’adapter au changement climatique,
• favoriser la nature en ville,
• améliorer notre cadre de vie.

Depuis 2021, Saint Brieuc Armor Agglomération (SBAA) s’intéresse à la GIEP et lui dédie des moyens pour élaborer une politique significative. Cela se traduit notamment par la création du poste de Frédéric Levé dont les missions tournent autour de la sensibilisation, de la formation des élus et des acteurs de la construction. Il réalise en mars 2023 un guide conçu comme un outil pour l’aménagement public et privé.

S’appuyer sur le guide est important puisque bientôt presque plus aucun permis d’aménager et permis de construire ne seront acceptés sans la prise en compte de la GIEP

Frédéric Levé, chargé de l’animation de la politique GIEP de Saint Brieuc Armor Agglomération

Par ailleurs, au-delà du volet environnemental, la GIEP a des avantages économiques lorsque le sol a des caractéristiques d’infiltration comme au Vau Lorgan puisqu’elle supprime les systèmes hydrauliques (caniveaux, grilles, canalisations souterraines, bassins d’orage…). De plus, l’imperméabilisation des espaces privés induit un déversement dans l’espace public. Ici l’aménageur gère les espaces publics alors que les habitants gèrent leur parcelle. Le bémol peut venir des constructeurs qui n’arrivent pas toujours à intégrer la GIEP dans leurs projets de construction de maison individuelle. Lorsqu’un particulier vient les voir pour un projet de maison, ils ne sont pas toujours attentifs au règlement. Il arrive régulièrement qu’ils demandent où se trouve la boîte de raccordement aux eaux pluviale alors qu’il n’y en a plus. Le changement de pratiques est à accompagner, c’est le rôle de Frédéric Levé et des aménageurs expérimentés.

Inciter les acquéreurs à des projets durables

En parallèle, les élus souhaitent agir sur les projets individuels des acquéreurs. Ils décident de s’inspirer d’initiatives menées au sein du réseau BRUDED. Ainsi, certains éco-lotissements proposaient des mesures coercitives ou incitatives. C’est ici qu’a souhaité se situer la Méaugon : inciter plutôt qu’imposer ou interdire.

L’idée est d’amener les gens à réfléchir sur la qualité environnementale de leur projet, comment inscrire les aménagements en lien avec la nature sur une terre initialement agricole

Jean-Marc Labbé, maire

S’engage alors un travail autour de l’idée du « permis à points » : le coût du terrain serait minoré par des engagements de la part de ses acquéreurs à atteindre des cibles, sur la base d’une grille de critères durables annexée au permis d’aménager. L’autorisation du permis de construire serait conditionnée à l’atteinte d’un certain nombre de points, chaque cible de la grille permettant  d’obtenir de points.  S’ensuit la problématique du contrôle à posteriori effectué par un huissier, qui serait trop coûteux. L’intention glisse vers un autre concept : la « commercialisation à points ». Elle se traduit par un engagement via une convention entre :

• L’acquéreur qui sélectionne des items et s’engage à mener les travaux ou les actions liées aux critères
• La SPL B2A qui rétrocédera une partie du coût du terrain – à posteriori – sur présentation des justificatifs au moment du dépôt de l’attestation d’achèvement des travaux

La base de cette commercialisation est une grille qui recense 24 critères de construction et d’équipements. Chaque critère rapporte des points à l’acheteur. Par exemple, l’installation d’une cuve de récupération des eaux de pluie de 3 000 litres vaut 9 points, la mise en place d’un chauffe-eau solaire 15, lorsque 30 seront alloués pour une toiture végétalisée. Le nombre des points (91 maximum) permettra de récupérer jusqu’à 6 000 €. « Au départ, la rétrocession maximale aurait dû être plus avantageuse (entre 15 et 20 000€) mais nous avons subi un surcout important de l’aménagement pour cause de flambée des prix » explique Guillaume Batard, directeur de la SPL B2A.

La grille a été longuement construite par les  trois partenaires du projet : B2A, la commune de la Méaugon et l’ALEC (Agence Locale de l’Énergie et du Climat). « Il fallait que le nombre de points alloués soit mis en corrélation avec le coût de l’investissement. Certains critères sont seulement là pour mettre l’idée dans la tête : le bac de compostage par exemple ne coûte pas cher à mettre en œuvre et ne rapporte qu’un seul point » rappelle Guillaume Batard.

Une condition préalable serait que les acquéreurs consultent l’ALEC en amont du dépôt du permis de construire : la prise de rendez-vous a ainsi été mis comme l’un des critères permettant d’obtenir des points. Cette modalité a été imaginée pour que les acquéreurs de neuf continuent à bénéficier des conseils de l’ALEC, ce qui est de moins en moins le cas depuis que les aides ne sont plus à l’acquisition mais à la rénovation. La conseillère en profite pour rappeler les modalités du dispositif et même inciter à prendre des critères en plus, parfois faciles à mettre en oeuvre. L’intégralité du contenu de la convention est expliquée lors de la signature d’achat auprès de B2A.

4 acheteurs ont pris rendez-vous avec l’ALEC et à la suite ont décidé de revoir leur projet de construction. Ce rendez-vous leur a permis d’obtenir par ailleurs 3 points et de diminuer le prix d’acquisition. Jean-Marc Labbé

Premiers retours d’expérience

La commercialisation a débuté en mars 2023. Six mois plus tard, il ne reste plus que trois lots à vendre traduisant l’attractivité du projet. Toutefois, le coût de la construction a tellement augmenté qu’il n’est pas sûr que les acquéreurs actionnent le dispositif qui ne viendra pas complétement équilibrer le surcoût des aménagements.  En outre, les acquéreurs sont parasités par l’obtention du prêt et n’arrivent pas à se positionner sur des items au moment de l’achat du terrain. Cependant, ils peuvent faire évoluer leur projet plus tard puisque la rétribution se fait a postériori de la construction.

Éléments financiers

• Foncier acte en main : 189 176 euros
• Aménagement :  503 367 euros HT soit cout de revient 946 927 euros HT
• Cout max de la rétribution dans le cadre de la convention 5950 euros
• Recettes ventes des lots 947 083 euros HT

Liens utiles

Le Guide GIEP de Saint Brieuc Armor Agglomération

Le lien vers la vidéo Tébéo sur le projet

Contacts

Jean-Marc Labbé, maire : lameaugon@wanadoo.fr

Rédigé en octobre 2023 - revu en juin 2024