Lotissement à Guichen (35) : un système de points pour favoriser des logements durables

Découvrez le témoignage vidéo de Philippe Salaün, adjoint, accompagné de Lucie Augereau, responsable du service urbanisme  (visio-flash du 11 avril 2024)

Située en 2^ème couronne rennaise, la commune de Guichen compte près de 9200 habitants. Elle fait face à une forte pression foncière et immobilière à l’instar de nombreuses communes.

« Nous avons porté une réflexion globale de développement durable, qui se traduit à la fois en termes d’aménagement des espaces publics, et de qualité des constructions : lots libres et logements sociaux » témoigne Philippe Salaün, adjoint à l’urbanisme.

Des espaces publics durables

Pour l’aménagement des espaces publics, « Nous avons prêté une attention forte à la gestion de l’eau, qui se fait directement sur site via la mise en place de chaussées réservoirs et d’espaces verts tampons » complète l’élu. Concrètement, l’eau s’infiltre sous la chaussée, et le trop plein est tamponné dans des bassins de rétention, puis dans des noues et enfin dans le réseau communal, « qui ne sera mobilisé que dans le cadre de crues centennales uniquement ».

Par ailleurs, les poubelles ont été regroupées dans des points de collectes à l’entrée du site, et la place de la voiture a été limitée au sein du lotissement. « Petite anecdote symbolique qui résume notre approche du site et du paysage existant : nous avons sauvé un arbre, un arbre banal et sans caractéristiques spécifiques, mais qui méritait d’être sauvé malgré tout, en détournant une rue pour le contourner », sourit Philippe Salaün.

Un ‘permis à points’ pour les maisons individuelles

« Nous avions des objectifs sociaux, environnementaux et énergétiques pour les constructions. Pour les 51 lots libres, nous nous sommes inspirés des expériences portées par d’autres communes adhérentes à BRUDED, pour mettre en place une commercialisation à points et un accompagnement par un architecte. »

Concrètement, chaque acquéreur doit s’appuyer sur la grille proposée dans cahier de recommandations du lotissement, et proposer un projet permettant de cumuler 8 points, pour pouvoir déposer son permis de construire.

Ces 8 points peuvent être atteints via différentes solutions techniques :

• 5 points attribués pour le recours à des matériaux biosourcés à hauteur de 50 kg par m² de surface de plancher OU pour la construction d’une habitation passive
• 2 points attribués :
  • Pour les habitations passives, si elles intègrent à minima 30 kg de matériaux biosourcés par m²
  • Pour les habitations mobilisant des biosourcés, si leurs consommations d’énergies sont inférieures de 10% par rapport à la réglementation (RE2020)
• Et 1 à 2 points attribués pour la mise en œuvre d’équipements de récupération d’eaux pluviales pour les sanitaires et/ou de protection de la petite faune (nichoirs, passage à faune dans les clôtures, etc)

Un accompagnement à la conception

Afin de soutenir les acquéreurs dans la conception de la maison, la ville de Guichen a confié à l’agence Univers une mission d’accompagnement de chaque porteur de projet, au travers de deux rendez-vous avec un architecte, préalablement au dépôt du permis de construire. Le volet énergétique du projet est visé par le bureau d’études thermique de l’équipe de maîtrise d’œuvre.

«  Il s’agit pour nous de sensibiliser et accompagner concrètement les ménages dans la mise en œuvre de leur projet », rappelle l’élu.

Choix des acquéreurs : du biosourcé pour le 2d oeuvre

Concernant les choix de constructions, à ce stade tous les ménages ont opté pour la mise en œuvre de matériaux biosourcés, pour atteindre les 5 points requis ; mais aucun n’a choisi de construire une maison passive. « On aboutit dans les faits à des constructions plutôt conventionnelles auxquelles on a ajouté de la laine de bois et du parquet bois ; avec le recul, nous pensons avoir fixé le curseur un peu trop bas. » regrette l’élu, tout en nuançant « ceci dit, c’est déjà une évolution notable pour bien des ménages !»

En complément de l’apport de ces matériaux biosourcés, la majorité des acquéreurs a diminué sa consommation d’énergie primaire non renouvelable de 10% et mis en place des nichoirs à oiseau ou de passages à faune, pour acquérir les 3 points supplémentaires nécessaires au dépôt du permis de construire

Faire évoluer les pratiques des constructeurs

« Les acquéreurs adhèrent pour la majorité à la démarche mais ont le souci de trouver le constructeur qui réponde au cahier des charges, et notamment à la surface attendue, au prix qui convient. Ils ne sont pas toujours prêts à payer le surcoût lié à la qualité de la construction. » témoigne Lucie Augereau, responsable du service urbanisme.

Nos exigences ont parfois bousculé les pratiques des constructeurs de maisons individuelles qui proposaient des produits classiques de catalogue sans remise en question du système constructif. Le système de points a permis de remettre en question les façons de faire, quitte à en faire grogner certains.

Philippe Salaün, adjoint à l’urbanisme

Plusieurs constructeurs locaux se sont adaptés : citons notamment ‘habitat durable’ basée à Guichen, les Maisons Eliant, ou encore Trecobat, MTB. (liste non exhaustive)

Prix de vente des terrains

Quatre prix de vente ont été mis en place pour la cinquantaine de lots libres ; ils varient selon la topographie, la configuration et les contraintes des terrains et s’échelonnent entre 174€ /m² et, pour les terrains situés dans une petite niche privilégiée, à 198€ TTC/m².  M. Salaün constate que « C’est au final le secteur le plus cher qui a été le plus rapidement vendu ; on a touché les classes moyennes, mais il y a peu de primoaccédants, contrairement à ce que l’on visait, la crise immobilière et les difficultés de prêts bancaires ayant fortement ralenti la commercialisation »

 Des critères pour attribuer les lots…

« Nous avions une liste d’attente monstre pour ce lotissement, aussi nous avons réalisé une grille pour prioriser l’attribution des terrains. » Des points devaient être attribués selon les critères suivants :

• Habitant de la commune ;
• Primo-accédant ;
• Travaillant sur le territoire communal ou intercommunal ;
• Composition du foyer (jeunes enfants …) ;
• Propriétaire ou locataire

…Mais une commercialisation en demi-teinte

« Nous déplorons un résultat qui n’est pas tout à fait à la mesure de nos attentes, à la fois en rythme de commercialisation, et en termes d’impact sur la qualité des constructions. »

En effet, la commercialisation a débuté en 2022, juste avant la restriction des conditions de prêts immobiliers : à ce jour, 25 terrains sont attribués dont 9 vendus sur les 51 commercialisés, 10 permis de construire sont accordés et  5 à 6 constructions sont bien avancées. De ce fait, la grille de sélection des acquéreurs n’a pas été utilisée car il n’y a pas eu autant d’acquéreurs en capacité de se positionner, qu’initialement prévu. « Nous pensons que le permis à points n’est pas le principal facteur de la lenteur de commercialisation, que nous attribuons plutôt au contexte global de crise immobilière et de refus de prêts » indique l’adjoint.

 Des logements sociaux performants

Pour les logements sociaux, la municipalité a prévu des prescriptions plus fortes, sans recourir au système à points. Chaque lot s’est donc vu imposé une exigence spécifique pour le bailleur :

• label biosourcé niveau 2 pour un petit collectif de logements en accession libre et sociale porté par la SECIB (équilibre économique en cours de définition)
• production de chauffage à partir d’énergie renouvelable pour un collectif de logements porté par Neotoa en locatif social (phase 1eres esquisses). Le stationnement souterrain complexifie le modèle économique (1/2 niveaux en pente, stationnement semi enterré). Ce collectif est complété par un programme d’habitat participatif léger, également porté par Neotoa, auquel la salle commune du petit collectif sera ouverte.
• label biosourcé niveau 2 et logements passifs pour deux ilots de 6 maisons groupées portés par Espacil (l’un en accession et l’autre en locatif). Les 1ères esquisses sont en cours, et les maisons seront vraisemblablement préfabriquées en ossature bois (RDC semi-enterré+2+C)

Focus sur l’habitat léger participatif social

Les élus souhaitaient également proposer un programme d’habitats participatifs sur le lotissement, et se sont fait accompagner par l’association L’Epok, pour identifier les montages possibles et les promoteurs à même de porter l’opération. Néanmoins, le projet d’une construction de 6 à 8 logements semblait difficilement viable, et l’option d’une autoconstruction par un groupe d’habitants paraissait peu compatible avec le contexte du lotissement ; aussi en réponse aux objectifs écologiques et sociaux fixés par les élus, le bailleur social Neotoa a proposé d’expérimenter un projet d’habitats individuels légers participatif, proposant donc 6 à 8 logements à côté de l’immeuble collectif également porté par Neotoa, dont la salle commune serait partagée. Les recherches sont actuellement en cours, avec la contribution de BRUDED, pour trouver une entreprise proposant des constructions modulaires, sans fondations.

« Si nous arrivons à mener ce projet à terme, les logements seront proposés en location, ce qui nous semble répondre aux besoins en petits logements sur la commune, par exemple pour des personnes en alternance, stage, etc. L’accession sociale nous parait plus délicate à commercialiser sur un tel projet participatif et d’habitat léger ; il s’agit d’un habitat spécifique, de petits logements qui nous permettront de répondre aux besoins de personnes en transition. » indiquent élus et services.

Rédigé en avril 2024