Lotissement en densification à Sainte-Anne-sur-Vilaine (35) : logements seniors, salle mutualisée et lots libres

La commune dispose aujourd’hui de 6 commerces, dont une boulangerie, un bar tabac pizza, un coiffeur, une supérette ainsi que deux commerces saisonniers en bordure de Vilaine. Pour continuer à faire vivre le bourg, les élus ont initié un projet de renouvellement urbain en 2012.

« Notre objectif, c’est de permettre aux habitants de venir vivre en centre bourg, de profiter des commerces et services, en ayant un petit terrain et ainsi de libérer des propriétés en campagne susceptibles d’accueillir des familles. »

Jean Michel Gaudichon, maire de Sainte-Anne-sur-Vilaine

Achat des terrains : des démarches longues et complexes

La commune s’est rapprochée de l’Etablissement Public Foncier de Bretagne pour acheter 2 terrains tout proches de l’église et de la mairie, au cœur d’un ilot constitué de maisons individuelles et de friches agricoles. L’EPF a ainsi procédé à l’achat par préemption d’un terrain de 2000 m² pour un montant de 28 000€, et un second terrain de 400 m² à un propriétaire qui était vendeur.

Les acquisitions foncières ont ensuite été freinées par des difficultés d’achat concernant un terrain de 1500 m² avec un hangar agricole amianté, propriété d’une personne sous tutelle : « c’était très compliqué, car le juge des tutelles doit donner son avis et demandait un prix définitif trop cher, très au-delà de l’estimation des domaines à environ 12€/m² ». Suite au décès du propriétaire sous tutelle, la commune a finalement procédé à l’achat en 2020. En parallèle, les élus ont piloté la procédure de désamiantage avec une entreprise locale contrecarrée par les services de l’Etat. « L’acquisition foncière s’est avérée très difficile, sachant que le projet porte sur 17 terrains dont 15 propriétaires différents ! » se souvient le maire Jean-Michel Gaudichon.

Désenclaver les fonds de jardins et densifier : sujet sensible !

L’équipe municipale, en partenariat avec le conseil en urbanisme partagé porté par le Pays des Vallons de Vilaine, a également échangé avec les propriétaires de plusieurs fonds de jardins, pour les inviter à diviser leur parcelle tout en désenclavant l’accès à ces fonds de jardin avec la création d’une voie de desserte pour permettre la construction d’habitations. « Ce projet de densification n’a pas été bien accueilli par les propriétaires qui y ont vu une forme d’ingérence ; nous avons choisi de nous donner du temps pour avancer sur ce volet, en réservant l’emprise pour la création d’une voirie ultérieure. »

Esquisse d’aménagement : avoir le bilan financier et le montage opérationnel en tête !

Les élus se sont tournés vers le Conseil en Urbanisme Partagé porté par le Pays des Vallons de Vilaine pour pouvoir élaborer un scenario d’aménagement du futur lotissement. Le projet est situé entre 2 axes importants de la commune, ce qui a généré des débats sur les circulations : fallait il créer une voie traversante permettant de relier les 2 voies existantes ? « Mais les voiries coutent cher et surtout, ne rapportent rien », rappelle le maire. Choix a donc été fait de réaliser une voirie en impasse avec espace de retournement en cœur d’îlot. Sur cette base et pour mener à bien la conception urbaine, la commune a recouru à l’Atelier Parallèle (Rennes) pour les esquisses, puis avec le cabinet LIAP (Rennes) pour le projet définitif.

Concrètement, le lotissement proposera 7 logements sociaux de plain-pied réservés à des seniors, une maison (habitat social également) pour accueillir une famille  dans un T4 en R+1, ainsi que 7 lots libres qui seront commercialisés par la commune, sur des terrains de taille moyenne (450m² maximum).

Recherche d’un bailleur social pour porter 8 logements

En parallèle du travail sur l’esquisse d’aménagement, les élus se sont attelés à la recherche d’un bailleur social et ont pu associer Neotoa au projet pour porter 8 logements sociaux. « Néotoa était intervenu en 1995 sur un autre projet de 20 lots en extension urbaine sur notre commune, sur lequel il avait atteint un équilibre financier intéressant ; nous nous sommes appuyés sur cet historique pour les inviter à réintervenir sur Sainte-Anne. » se souvient le maire avant d’ajouter : « en termes de demandes, nous ne sommes pas inquiets ; on a une liste d’attente pour les logements sociaux ».

Neotoa proposera ainsi 7 maisons T2 mitoyennes et de plain-pied, sur des terrains de 180m², viabilisés et cédés gratuitement par la commune. Bretagne porte de Loire Communauté apporte également une subvention de 8000€ par logement au bailleur.  « Nous sommes contents que Neotoa intervienne à Sainte-Anne et réponde au besoin en logement de nos habitants, néanmoins cela coûte cher à la commune » concède le maire. (voir bilan financier ci-dessous)

Face à la forte augmentation des coûts des travaux, Neotoa, a accepté d’intervenir sous réserve de recourir au constructeur de maisons individuelles Maisons Gasnier (Liffré – 35) ; ce montage permet en effet au bailleur d’externaliser la conception et la construction des logements, avec un gain estimé de 300€/m² pour des opérations de cette envergure, par rapport à un portage interne. Les maisons sont ensuite vendues en l’état de futur achèvement, c’est-à-dire sur plans, à Neotoa qui en assure la gestion locative.

Dans ce contexte tendu pour la production de logement social, les élus ont travaillé à la qualité des logements avec le bailleur, avec néanmoins de faibles marges de manoeuvre :  “Lors de l’élaboration du permis de construire, nous avons posé quelques exigences au bailleur en termes de qualité des constructions : récupération des eau pluviales, séparation entre les terrains avec des palis (murets d’ardoise, le lotissement s’appelant les pierres bleues). Pour intégrer ces éléments, Neotoa nous a demandé 65 000€ de subvention supplémentaire, ce qui n’était pas viable pour la commune ; nous avons donc revu nos attentes à la baisse, et porté directement certains ajouts comme les palis de schiste.“

Un lieu de vie commun… et mutualisé

Un lieu de vie commun sera aménagé sur la placette centrale. Ce bâtiment mutualisé sera porté par la commune et proposera une salle partagée pour accueillir les familles, recevoir des animations, etc. « il ne servira pas qu’aux habitants du lotissement, mais aussi à la commune et aux associations, par exemple pour accueillir des assistantes sociales » rappelle M. Gaudichon : ainsi la salle servira aussi de salle municipale et accueillera par exemple les réunions du conseil car la mairie, située à quelques mètres, devient vétuste. En termes d’animation, les élus réfléchissent à mutualiser un agent avec des communes voisines.

Des espaces extérieurs de convivialité

Un préau sera adossé à la maison commune, pour que les habitants du quartier, et plus généralement de la commune, puisse se rencontrer, se réunir, même par mauvais temps. Un parvis est également prévu, ainsi qu’un espace extérieur sablé pour jeux de type palet breton, pétanque.

Travail sur le réemploi de matériaux avec Bretagne porte de Loire Communauté

La commune a mené un travail avec la communauté de communes, au titre de son dispositif Territoire Econome en Ressources soutenu par l’ADEME, sur le réemploi de matériaux existants dans les aménagements. Ainsi l’intercommunalité porte une démarche de mutualisation des ressources entre les communes : des barrières de sécurité, des pavés, des glissières de sécurité seront ainsi utilisés pour faire des bordures, dans une logique d’économie circulaire.

Bilan financier

L’ensemble des études (30 000€), des acquisitions foncières (125 000€) et des travaux de viabilisation et d’aménagement (494 000€) est porté par la commune, pour un coût total de 650 000€ HT (780 000€ TTC).

Côté recettes, la vente des 7 lots libres devrait générer un apport de 210 000€ pour la commune, complété d’une subvention du Département en soutien aux études et à la conception, de 17 000€.

Bretagne porte de Loire Communauté de son côté, apporte son fonds de concours sur l’achat de foncier sur des communes qui, à l’instar de Sainte-Anne, manquent de foncier à hauteur de 5€/m² (sous conditions), soit un total de 16 000€.

Le reste à charge communal s’élève donc à environ 285 000€ TTC (245k€ HT), auxquels il faut ajouter la construction de la salle commune pour laquelle les devis sont estimés entre 350 000€ (construction ‘classique’) et 420 000€ pour une construction mettant en œuvre des matériaux biosourcés.

« C’est notre 3eme lotissement communal, et on a toujours été déficitaires. En l’occurrence, c’est un projet long du fait du contexte foncier particulier ».

Rédigé en septembre 2024