Constructions durables et qualité paysagère pour le lotissement Saint-Marc à Guichen (35)

Nous souhaitons intégrer l’aménagement et les futurs logements dans le paysage rural de Guichen pour préserver son cadre naturel. Nous sommes aussi très vigilants sur  l’empreinte énergétique des constructions, la gestion de l’eau, le recours à des matériaux écologiques, la réduction des consommations énergétiques… tout en étant attentifs à ce que les coûts de constructions ne deviennent pas prohibitifs.

Philippe Salaün, adjoint à l’urbanisme.

Un projet travaillé en concertation

En novembre 2019, un premier temps de concertation a été proposé aux riverains sous la forme d’un diagnostic en marchant. Directement sur site, l’objectif était d’évoquer les enjeux du projet et les attentes en terme d’usages et de pratiques.

La concertation s’est poursuivie par des ateliers de travail thématiques, Habitat et énergies en novembre 2019 et Environnement et mobilités en décembre 2019, en partenariat avec le cabinet UNIVERS, qui accompagne la Ville sur le projet.

Un nouveau temps d’échanges entre les élus et services de la commune, et l’équipe composée des bureaux d’études UNIVERS, ABE, IAOSENN et H3C ENERGIE, a eu lieu en janvier 2020. Au programme : restitution des éléments qui se sont dégagés des ateliers et présentation des scénarii d’aménagement travaillés par l’équipe.

Guichen – localisation du lotissement Saint Marc (droits réservés)

Un programme totalement intégré dans le paysage

La Ville a souhaité intégrer au maximum le projet dans le paysage rural afin de préserver son cadre naturel. L’aménagement est étudié de manière à compte du relief particulier du site sur deux pentes et en conservant la coulée verte qui coupe le site en deux.

Mixité sociale et habitat participatif

• Une offre adaptée au plus grand nombre : 114 logements seront répartis entre des lots libres, du logement social, des logements groupés et deux collectifs.
• Un îlot est également réservé à un projet d’habitat participatif  : il comprendra six à huit logements et des espaces communs. Ce projet proposera des habitat légers, «  sans fondation et facilement déconstructibles » précise Laurence Bienne, adjointe déléguée à la transition écologique et au cadre de vie. Les logements seront proposés en location.

Guichen – lotissement st marc-scenario-2-Agence univers

Habitat participatif : un montage astucieux pour assurer l’équilibre économique du projet

Le projet d’habitat participatif a été adossé financièrement à la construction des immeubles collectifs sur le même lotissement. L’ensemble a été confié au bailleur social Néotoa qui porte donc ces opérations. La commune a été accompagnée par l’association l’Epok pour définir ce projet en lien avec le bailleurs et les habitants de la commune.

Système de permis à points : encourager une construction durable tout en laissant le choix des moyens !

Les constructions individuelles et collectives devront être conçues sur la base du règlement, complété par le cahier des prescriptions et recommandations. Le projet énergétique et environnemental fait l’objet d’une grille spécifique, qui fera l’objet d’un accompagnement et d’une instruction par le cabinet qui a conçu le lotissement (Univers). Chaque projet devra obtenir un nombre minimum de 8 points nécessaires pour la délivrance de l’avis favorable du visa en amont du permis de construire.

Par exemple, la récupération d’eau de pluie pour les sanitaires ‘rapporte’ 3 points, tandis qu’un système de chauffage recourant aux énergies renouvelables en vaut 2. Côté biodiversité, la mise en plache d’un nichoir ou d’un passage à faune vaut 1 point.

Pour cela, les acquéreurs devront fournir obligaoirement une étude thermique complète (RT2012 ou RE2020 suivant date d’application, normalement, 1er janvier 2022 pour les logements), un calcul PHPP (Passive House Planning Package = outil logiciel Excel de conception de bâtiments passifs), un rapport du test d’étanchéité à l’air en fin de travaux.

Qualité environnementale et paysagère : des recommandations et prescriptions concrètes pour les acquéreurs

La Ville porte de fortes ambitions concernant la qualité environnementale de ce futur lotissement, à l’échelle du projet global d’aménagement mais aussi sur les lots individuels, comme en témoigne le permis à points. Cette ligne de conduite se traduit concrètement dans les prescriptions et recommandations faites aux acquéreurs, assorties d’un accompagnement dans la conception de leur projet de logement. Les enjeux suivants sont ciblés prioritairement, dont la concrétisation attendue dans les projets est présentée dans le cahier de recommandations :

    > Performances énergétiques et environnementales

Les constructions individuelles devront respecter le niveau passif avec un niveau d’étanchéité à l’air Q4 < 0,3, OU  incorporer dans la construction des matériaux biosourcés à hauteur de 50 kg/m²SDP.

    > Eau

L’emprise au sol des constructions de toute nature ne pourra excéder 70% de la surface du terrain. Une surface perméable équivalente à au moins 50% du terrain devra être maintenue.

Tous les terrains individuels devront accueillir une cuve de récupération des EP, aérienne ou enterrée. La connexion au réseau sanitaire est possible. Plusieurs lots sont concernés par une obligation de gestion des eaux à la parcelle via des dispositifs d’infiltration. (contexte de fortes pentes)

Les emprises de stationnement devront obligatoirement être traitées en revêtement perméables : bande de roulement sur le passage des roues + enherbements ou gravillon, pavé joint gazon, gravillon seul. Tout élément PVC, tel que résille plastique ou autre dispositif contenant du PVC est interdit.

    > Paysage et biodiversité

Les lots donnant sur la coulée verte devront traiter la façade concernée avec 50% de sa surface en bardage bois.

Une gamme de couleurs est recommandée pour les menuiseries (vert – bleu – marron), les menuiseries PVC blanches sont interdites.

Une palette de couleurs d’enduits de référence est indiquée au réglement du lotissement.

Les coffrets techniques doivent être intégrés dans la végétation ou dans des coffrets en bois.

Stationnement des véhicules : un modèle de car-port est imposé sur tous les lots concernés (structure pin douglas, toiture bac acier, sol pavé joint gazon ou gravillon)

Plantations : les constructeurs devront réaliser des espaces verts dont la surface minimale sera de 20 % par rapport à la surface du terrain. incomplète de 200 m2 de terrain libre. Il devra être planté 1 arbre sur les parcelles de 275 m² et moins, et 2 arbres dont 1 fruitier sur les parcelles de 276 m² et plus.

Planning

• Diagnostic archéologique : réalisé fin 2020 – début 2021
• Dépôt du permis d’aménager : fin mai-début juin 2021
• Début de la commercialisation des lots : 2022
• Lancement des travaux d’aménagement : 2022
• Commercialisation des lots : début 2023

En savoir plus :

Découvrez la méthode utilisée via le document réalisé par la ville en cliquant ici.