Plouegat Moysan (29) mène une opération mixte en cœur de bourg : neuf logements et une MAM à proximité de l’école

Découvrez cette démarche en vidéo avec le témoignage de François Girotto, maire (vidéo 2024)

Plouegat Moysan, 750 habitants et situé sur le pays de Morlaix est limitrophe du pays de Trégor costarmoricain. Offrant services, commerces et une école qui accueille 90 enfants, les élus ont déjà beaucoup travaillé pour réaménager des logements en cœur de bourg et créer des aménagements oeuvrant pour le bien-vivre : bar-épicerie, salle polyvalente, espaces jeux pour tous les âges, cheminements doux… Elle a saisi l’opportunité d’acquérir deux terrains en face de l’école pour y créer du logement social et standard ainsi qu’une maison des assistantes maternelles.

Acquisition et partenariat

Le projet naît dès 2017 après une réflexion des élus pour créer une maison des assistantes maternelles.  En 2020, ils réunissent les assistantes maternelles indépendantes de la commune pour leur exposer un projet et, au-delà des inquiétudes concernant les coûts, elles trouvent le projet intéressant. Une personne de la commune exerçant déjà dans une crèche décide de créer l’association « les Raz’mokets » avec trois autres assistantes maternelles.

C’est évidemment très enthousiasmant de faire un projet pour des jeunes qui souhaitent s’installer et dynamiser la commune.

François Girotto, maire depuis 2008

Mais la municipalité ne s’arrêtera pas là. Les élus y ajoutent une opération d’habitat mixte : la construction de quatre logements sociaux neufs qui seront portés par le bailleur Finistère habitat, la rénovation de la maison située sur le terrain pour créer deux logements portés par le bailleur Soliha et trois lots libres (500, 550 et 650 m²).

Ce terrain était une opportunité car bien placé, en cœur de bourg : l’occasion a fait le larron !

Il y a une réelle cohérence à poser une MAM en face d’une école en intégrant des logements y compris, sociaux : on a su densifier le cœur de bourg. Le loyer sera le plus faible possible pour que les assistantes maternelles puissent gagner leur vie

François Girotto, maire

Acquisition de terrain avec l’EPF

Le site, situé en face de l’école, est à 200 mètres du cœur de bourg et grâce à un maillage actuel et futur de cheminements doux, permettra aux piétons et cyclistes de circuler en toute quiétude. Les élus ont sollicité l’EPF Bretagne pour assurer l’acquisition des deux terrains (maison existante et terrain vierge) d’une surface totale de 4 512 m².

Un partenariat avec Finistère habitat

La partie du terrain située au sud de celui-ci a été viabilisé et cédé gratuitement au bailleur Finistère Habitat. Il y a construit quatre logements locatifs T3 de plain pied avec jardinets. La maîtrise d’œuvre a été confié à l’agence Abaque. Le permis d’aménager l’ensemble du terrain a été géré par l’équipe de maîtrise d’œuvre de la MAM.

Les coûts. La viabilisation atteint 70K€. Une contribution du bailleur (2K€/logement) est versée à la commune, en plus d’une dotation de 3K€/logement par Morlaix communauté dans le cadre du PLH, soit 4*5K€ = 20K€.

Finistère habitat gèrera les locataires en partenariat avec les élus qui souhaitent porter un regard sur les candidats.

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Une rénovation avec Soliha BLI (Bâtisseur de Logement d’Insertion)  Bretagne)

La parcelle située tout à fait au nord de l’ensemble accueille une très ancienne maison. La mairie, séduit par les opérations menées par le bailleur solidaire Soliha BLI Bretagne (dans le Morbihan), bâtisseur de logements d’insertion, choisit alors de signer un bail à « réhabilitation » de 43 ans (terrain + maison de 262 m²) avec eux dès 2019. Soliha BLI s’engage ainsi à rénover le bâti (première opération de ce type dans le Finistère) et à le conserver en bon état d’entretien (à la différence d’un simple bail emphytéotique), en vue de le louer. « C’est mieux qu’un bail emphythéotique car on a possibilité de récupérer le bien en bon état à l’issue du bail » explique François Girotto. Ce type de bail exonère également le bailleur Soliha BLI de taxe foncière.

Si la commune a participé à des travaux de démolition et de voirie, Soliha BLI a investi pour la mise en œuvre de deux logements sociaux (T1 et T4), augmentant ainsi le parc locatif social de la commune. Elle a confié la maitrise d’œuvre à Traa Thibaut Robert architectes et associés. Les logements créés sont adaptés au bâti existant : maintien des murs porteurs et conservation de la façade sur rue, ouvertures (portes et fenêtres) à l’arrière et création de jardinets privatifs. Le stationnement public est partagé avec la MAM.

Soliha BLI gèrera les locataires en partenariat avec les élus qui proposeront des candidats. Les loyers seront de 190 €/mois pour le T1 et 400 €/mois pour le T4 (hors allocations), les baux d’un an renouvelable tacitement..

Les travaux doivent être achevés en mai 2023 pour y accueillir les futurs locataires.

Coûts de l’opération « Soliha BLI »

• Étude, maitrise d’œuvre et travaux > 343 K€

Financement

• Anah > 102 K€ / 2 logts
• Cons dept Finsitère > 40 K€ (mandat précédent)
• Morlaix co > 22 K€ (aide logt social)
• Fondation Abbé Pierre > 31 K€
• Emprunt (caisse des dépôts) > 147 K€
• La mairie a financé une partie de travaux en prenant en charge la démolition (en régie / 27 K€) et les travaux de voirie et décaissement (20 K€).

La mairie a été vraiment facilitatrice pour ce projet en y apportant ses compétences, ses liens avec les partenaires, une aide importante pour la réalisation d’une partie des travaux… c’est déterminant pour les projets

Sandie Legendre, directrice Soliha BLI Bretagne

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Lots libres

En 2022, trois terrains de 500, 550 et 650 m² ont été vendus (rapidement) en construction libre à 30€/m². Le premier lot en cours de construction est une maison bois construite par l’entreprise Cléobois de Bégard (22) pour une famille de la commune. Les autres acquéreurs sont un habitant de Plestin-les-Grèves, commune littorale voisine et un investisseur qui souhaite mettre la maison en location.

Le règlement applicable à ces construction relève du PLU.

Circulation

Une voirie permet de desservir les logements « Finistère habitat » et deux lots libres. Un accès doté de onze places de stationnements dessert la MAM, les deux logements Soliha et le dernier lot. Une venelle en terre-pierres relie l’ensemble des équipements et logements du site. Tous ces travaux ont été pris en charge par la commune.

La Maison des assistantes maternelles

Dès 2021, la commune travaille avec Finistère ingénierie assistance (FIA) pour rédiger le cahier des charges pour le recrutement de l’équipe de maîtrise d’oeuvre et le CAUE 29 qui a porté un regard d’architecte. La volonté était celle de construire un bâtiment proche du passif et une approche énergétique écologique.

Parmi les trois candidats, l’équipe de maîtrise d’œuvre retenue est menée par le cabinet d’architecture brestois LAB, très engagée dans des projets d’éco-construction (ils ont réalisé l’isolation de la salle de fête de Laurenan en paille par ex.) « Les architectes sont très rigoureux et tiennent très bien le budget en encadrant sérieusement le travail des entreprises ; c’est rassurant et efficace » précise François Girotto.

Si l’option « paille » n’a pas été retenue par l’équipe municipale, il n’en demeure pas moins que le projet offre de nombreux aspects écologiques. La surface totale du bâtiment est de 204 m².

• prescriptions au-delà de la RT 2012
• revêtements, sols et peintures naturelles et sans COV
• ossature bois (pin douglas) et isolation ouate de cellulose (locale) et laine de bois
• double vitrage
• chaudière à pellets
  « on aurait pu relier la MAM à la chaudière installée en face pour l’école mais on n’avait pas cela en tête à l’époque et cette dernière n’est pas suffisamment puissante pour assurer cela », explique le maire
• puits pour recueillir les eaux pluviales
• orientation du bâtiment au sud pour bénéficier d’un ensoleillement maximal

L’agencement du bâtiment permet de créer deux espaces séparés par un préau couvert (27 m²) tout en transparence (cloisons en polycarbonate) et un arbre en son centre. Si la MAM peut accueillir jusqu’à seize enfants aujourd’hui (quatre par assistante), elle est aussi modulable pour pouvoir se transformer aisément en logements : les deux espaces distincts peuvent ainsi être transformés en deux T3/4. Ils sont chacun équipés de pièces de vie/chambre, sanitaire et espaces cuisine.

Le gros œuvre a été confiée à des entreprises locales et les aménagements intérieurs (meubles intégrés/placards, cuisines, salles de change/bain), sortis du marché, ont permis de faire travailler les artisans de la commune.

Un travail avec le service départemental de protection maternelle et infantile (PMI) a été mené pour s’assurer de la conformité du projet avec l’accueil des enfants et la possibilité d’une évolution vers du logement.

Une difficulté a été celle de répondre aux exigences de la PMI qui nous demandait de modifier les plans en cours de travaux ; ils ne comprenaient pas forcément bien la philosophie du projet et notamment du préau entre les deux bâtiments qui est conçu pour être aussi un espace de vie

François Barcelo-Chatellier, architecte en charge du suivi des travaux

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Fonctionnement de la MAM

Les assistantes maternelles engagées dans la démarche doivent obtenir leur agrément auprès de la PMI et passer une formation préalable qui pourra leur permettre d’ouvrir les portes courant deuxième trimestre 2023.

Les travaux du bâtiment sont réalisés par la commune alors qu’une partie du mobilier sera fourni par l’association. « La commune prendra quand même en charge un certain nombres de petites choses telles les extincteurs qui nécessitent d’être vérifiés régulièrement » précise François Girotto. Le jardinet sera aménagé et planté par la commune et entretenu par les occupantes. Le montant du loyer n’est pas encore arrêté.

Budget

• Acquisition terrains vierges + maison (4 513 m²) : 97 K€
• Études, construction, aménagements intérieur et extérieur) : 730 K€ TTC
  dont travaux (VRD) : (ensemble du site : création place et rue) : 128 K€

Subventions : 537 K€

• DETR : 80 K€
• DSIL : 75 K€
• Région : 72 K€
• Conseil départemental : 35 K€
  Pacte 2030
• Morlaix co > 275 K€
  fond de solidarité petite enfance, fonds de coopération et de solidarité territoriale, reliquat fonds de concours mandat précédent

L’ensemble des éléments de cette opération devrait être livré au printemps 2023 : la MAM, les six logements sociaux de Finistère Habitat, les deux logements très sociaux de Soliha et au moins une des maison en lot libre.

Contacts

François Girotto, maire – 02 98 79 21 93

Sandie Legendre, directrice Soliha BLI Bretagne (Vannes)

LAB architectes (Brest) – 02 29 05 99 28

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Rédaction : janvier 2023