Porspoder (29) créé un lotissement qualitatif en cœur de bourg avec un règlement d’attribution

La volonté communale se décline en quatre axes :

• sobriété de la consommation foncière, par la mixité : logements sociaux en petit collectif + lots à bâtir
• vocation sociale : critères d’attribution en faveur des jeunes ménages, des primo-accédants et des travailleurs locaux, avec un prix aidé à 60 €/m² HT et des clauses anti-spéculatives
• qualité paysagère : accompagnement obligatoire et gratuit par l’architecte conseil TLPA qui déposera les permis de construire, appui du CAUE pour la végétalisation, les murets en pierres sèches et les portillons bois en co-construction
• qualité environnementale : maisons bois ensoleillées très peu énergivores, récupérateurs d’eau enterrés, faible artificialisation

Démarche des élus

La commune est confrontée à la pénurie d’offre accessible pour des ménages modestes et à la pression forte des résidences secondaires et des locations touristiques. Elle souhaite accueillir à l’année des jeunes ménages et des travailleurs locaux qui n’ont quasiment pas accès au foncier sur la commune, et faire ainsi vivre les commerces, services, écoles, associations et autres éléments de « vie » du territoire. L’objectif des élus était aussi de permettre des constructions qualitatives (matériaux locaux, biosourcés, basse consommation, énergie renouvelable), à faible impact sur les milieux (surfaces construites réduites, sols perméables, gestion des eaux pluviales à la parcelle, etc.).

Les élus ont rédigé un règlement d’attribution pour leur permettre de choisir les candidats répondant au mieux à leurs objectifs. Le bureau d’études Urbateam a proposé un schéma d’aménagement en 2023 et a rédigé un projet de règlement de lotissement. En 2024, les élus ont ensuite travaillé avec l’atelier TLPA (Tristan La Prairie architecte) qui a proposé un concept de maisons à ossature bois à coût optimisé, afin d’allier densification urbaine, qualité paysagère et préservation du vivre-ensemble.

Pour accueillir le plus de ménages possibles et atteindre un équilibre financier avec le coût d’aménagement du site, sept lots seront commercialisés dont un macro-lot de logements locatifs (opération portée par le bailleur social Aiguillon construction). La surface globale de l’implantation est de 2 274 m² et la surface moyenne des lots est de 380 m² (hors macro-lot). Après une réunion publique en mars 2024, les élus ont validé un schéma d’aménagement du terrain de Mezou Bourhis qui répondait à ces nombreux objectifs.

Conditions d’attribution des lots

Rédigé par les élus, un règlement d’attribution des lots a été adopté par la délibération n°2024-032 du conseil municipal du 8 avril 2024. Il s’appliquera sur les lots à bâtir du lotissement de Mezou Bourhis, hors logements sociaux.

extraits

• (…) Seules les personnes physiques souhaitant construire une résidence principale d’un seul logement seront admissibles. (…)
• La commune définit prioritairement des critères pour établir un ordre de classement et choisir les candidats à l’acquisition des lots proposés à la vente (…)
• Pour les lots à bâtir (…) à prix aidés par la municipalité à 60 € HT/m² soit 72 € TTC/m2, les critères incluent des conditions de revenus et ciblent les primo-accédants (…)

Qualité constructive : une démarche innovante

Au-delà de l’attribution sociale des lots, la commune souhaite que les constructions répondent à des critères qualitatifs importants, évoquant même la volonté de voire émerger des « projets vertueux et innovants ».

La commune vendra chaque lot à bâtir, une fois purgé son permis de construire élaboré par les acquéreurs en collaboration étroite avec l’architecte conseil engagé et financé par la commune, l’atelier TLPA. Les acquéreurs pourront ensuite choisir le constructeur pour réaliser leur projet.

« Les six nouvelles maisons viennent s’intégrer de façon cohérente dans ce tissu existant. L’implantation et le dessin de chacune des habitations seront co-conçus avec l’Atelier TLPA (architecte), ce qui garantira un respect des choix de chacun tout en ayant une harmonie globale du quartier. Les petites maisons bois sont des habitations à coût optimisé, économes en énergie et respectant a minima la réglementation thermique et environnementale en vigueur (RE 2020) » (atelier TLPA)

Le coût de revient des maisons devrait démarrer à 210 000€ TTC pour un T4 de 85 m² (achat terrain + construction + frais notariés + taxes)

Règlement de lotissement

Basé sur les objectifs définis par les élus, le règlement – rédigé par le bureau d’études Urbateam – fixe les règles et les servitudes d’intérêt général imposées dans le lotissement.

Extraits choisis

• Les stationnements sont obligatoirement perméables
• La conception et réalisation [d’un portillon] se feront pour tous les acquéreurs dans le cadre d’un atelier de co-conception animé par le CAUE 29 avec un accompagnement des services techniques communaux (…)
• Il n’y aura pas d’éclairage public. Chaque construction devra se doter d’un éclairage à détection automatique.
• Chaque parcelle devra être équipée d’un bac enterré de récupération des eaux pluviales (…) tous les dispositifs permettant de retenir les eaux pluviales à la parcelle devront être étudiés (…)
• Les haies et talus existants devront être impérativement conservés.
• 80% de la superficie de l’unité foncière, non affectée aux constructions (dont les annexes), doit être traitée de manière à rester perméable aux eaux pluviales. Au moins 70% de cette surface devra être traitée en espace vert.

Les dix logements sociaux

La parcelle de 1 004 m² a été attribuée  au bailleur social Aiguillon construction  qui s’est porté volontaire pour y bâtir un petit collectif de 10 logements sociaux , dont un logement d’urgence avec accès PMR

La validation du projet

• 19 février 2024 : conseil municipal

Afin de lancer l’appel d’offre et les travaux de viabilisation ensuite, les élus présentent le projet en conseil municipal. L’ensemble des conseillers salue la qualité du projet des lots à bâtir, mais certains s’inquiètent du volume du bâtiment collectif et regrettent l’absence de concertation sur ce point avec le voisinage.

Aiguillon construction valide donc le fait de revoir sa copie et un temps de concertation public est prévu.

• 21 mars 2024 : une réunion publique

Une soixantaine d’habitants assiste à la réunion de présentation et de débats.

Aiguillon constructions a bien revu sa copie avec l’architecte Bertrand Moraglia, afin de répondre aux remarques et inquiétudes des élus et des habitants. Le fruit de ce travail découpe le bâtiment en trois volumes similaires à des maisons en R+1, et réduit notablement les vis-à-vis.

• 8 avril 2024 : conseil municipal

Les élus réunis à nouveau en conseil valide le projet de permis d’aménager du lotissement communal de Mezou Bourhis, ainsi que le Règlement d’attribution des lots. Le permis d’aménager est déposé le 11 avril 2024.

Les partenaires et leurs implications

• Urbateam : bureau d’étude, aménageur missionné par la commune pour la rédaction du règlement de lotissement et la viabilisation du terrain
• TLPA, architectes : équipe désignée par la commune comme architecte conseil avec lequel les six acquéreurs de lots à bâtir devront obligatoirement travailler pour déposer leur permis de construire
• Aiguillon construction : bailleur social attributaire du macro-lot pour construire dix logements sociaux, avec le concours de l’architecte Bertrand Moraglia
• CAUE 29 accompagnera les futurs habitants dans la conception des aménagements extérieurs (haies, clôtures, plantations) et la réalisation des portillons

Les coûts (HT)

Dépenses

• Études Urbateam : 18 000 €
• Achat terrain : 10 410 €
• Viabilisation (dont aménagement voirie et réseaux) : 270 000 € (maximum)
• Mission architecte conseil pour la communication et les PC (TLPA) : 38 500 €

Recettes

• Vente terrain (6 lots) : 144 000 €
• Facturation travaux à un  :  30 000 €
• Vente terrain à Aiguillon : 40 000 € (espérés avant la modification du bâtiment)

Les suites

L’appel à candidatures pour les six lots est lancé le 15 avril 2024. La viabilisation et l’obtention des permis de construire ad hoc devraient aboutir d’ici janvier 2025 et les constructions sorties de terre d’ici fin 2025.

Le collectif de logements sociaux devrait être achevé fin 2026.

Mezou Vourc’h

Un second projet de lotissement en cœur de bourg au lieu-dit « Mezou Vourc’h » plus ambitieux encore (une quarantaine de logements) est également en cours de réflexion avec l’équipe de maîtrise d’œuvre de conception TLPA également pour offrir du logement qualitatif (intégration paysagère, qualité architecturale, voirie, accès, stationnements, espaces privatifs et communs, etc.). Ce projet se heurte à des difficultés de maîtrise foncière pour la collectivité et pourraient prendre encore un peu de temps à se dénouer, à travers une demande de Déclaration d’Utilité Publique.

Contacts

Manuel Combes, conseiller délégué au PLU(i) et aux projets de lotissements communaux