Référentiel Foncier à Plogastel-Saint-Germain (29)

Une démarche AEU pour cadrer les projets de la commune

La municipalité s’est engagée dans une démarche de développement durable en 2006, à travers une approche environnementale de l’urbanisme (AEU). Cette étude, menée par un cabinet spécialisé et en concertation avec la population, a servi à sélectionner un certain nombre de critères pour aller vers un aménagement plus durable. Parmi les priorités retenues :

• l’intégration du projet dans le tissu environnant
• la valorisation de la qualité paysagère
• le respect de la mixité urbaine et sociale
• la prise en compte de tous les modes de déplacement : voiture, vélo, piéton
• l’optimisation de l’orientation des bâtiments

Ces critères sont depuis appliqués de façon systématique dans la conception des projets d’urbanisme de la commune.

Le référentiel foncier : un outil pour reconquérir le centre bourg

En 2012, les élus décident de s’engager dans un référentiel foncier.

L’objectif recherché : concilier les nouveaux enjeux de densification (par ailleurs imposés réglementairement par le SCoT Ouest Cornouaille) avec les contraintes propres à la commune tels que :

• la topographie très marquée
• un contexte agricole à préserver avec 25 exploitations
• des espaces naturels et cours d’eau protégés et répertoriés en trames vertes et bleues
• le maintien des commerces

Il s’agit donc d’identifier de nouveaux espaces d’aménagement au sein même de l’espace déjà urbanisé, par une meilleure connaissance de l’existant.

La méthodologie proposée par Foncier de Bretagne

La commune s’est appuyée sur Foncier de Bretagne pour la réalisation de ce référentiel foncier. L’établissement a fourni une méthode pour répertorier les biens à identifier et pour les qualifier.

Identification

• les gisements immobiliers en vente / pollués / à l’abandon / vacants
• les gisements fonciers  tels que : dents creuses / cœurs d’ilots / fonds de jardin / parcelles densifiables

Il s’agit d’un travail de terrain, qui a été mené ici par Ingrid Lainé, chargée de l’urbanisme à la mairie de Plogastel-Saint-Germain. Chaque gisement est caractérisé selon les critères suivants : référence cadastrale, adresse, statut d’occupation, surface, état du bâti, distance vis-à-vis du centre, prix d’acquisition estimatif, zonage au document d’urbanisme et description sommaire du bien.

« Les résultats de ce travail nous donnent une vue d’en haut du bourg, avec une vision d’ensemble des gisements fonciers disponibles, pour les rendre visibles, secteur par secteur »commente le maire.

Analyse des biens répertoriés et définition des priorités

• leur « dureté foncière », associée au coût d’acquisition, voire de démolition et de réhabilitation et au fait par exemple que les propriétaires soient vendeurs ou non, uniques ou multiples
• leur intérêt (potentiel d’aménagement, nombre de logements, intérêt patrimonial …)

Ces données sont ensuite croisées avec les besoins de la commune en termes d’habitat, et notamment d’habitat social, de commerces, d’équipements.

Les résultats sont analysés secteur par secteur, avec pour chacun le potentiel en logements et les contraintes observées. Ils ont été synthétisés par Foncier de Bretagne au sein d’un « document stratégique ».

La phase suivante consistera à définir un « schéma de référence » pour préciser les choix de développement de la commune à moyen et long terme.

Il restera enfin à mobiliser les biens en fonction des projets définis, selon une hiérarchie définie, en mettant en œuvre les outils adéquats.

La mise à jour du POS en PLU permettra de traduire le schéma de référence sous forme réglementaire, pour en maitriser la mise en œuvre.

Jocelyne Plouhinec conclut « ce référentiel foncier nous a éclairé sur le potentiel de la commune. C’est une étape qui n’est pas suffisante mais néanmoins fort utile pour définir ensuite notre stratégie de développement. »