Renouvellement urbain sur l’ilot Jehanno à La Vraie-Croix (56)

L’îlot Jehanno est composé de 400 m² de bâti ancien de belle qualité architecturale et d’un terrain de 1000 m², le tout situé en plein cœur de bourg au contact des places principales et de la mairie.

Un travail partenarial

Appui du CAUE 56 pour définir le contenu du projet

Dans le cadre d’une étude de programmation engagée par le CAUE du Morbihan, puis confiée à l’agence Minier, la commune a réalisé une enquête auprès de la population et des acteurs locaux (commerçants, professionnels de santé, office de tourisme intercommunal) afin de préciser les besoins tant en terme de locaux que concernant les aménagements extérieurs : “cela permet d’adapter les aménagements aux besoins réels de la population ! Par exemple, nous avions initialement pensé aménager un terrain de boules à cet endroit, mais le habitants ont préféré l’installer sur un lieu plus vaste et moins central“.

Cette étude a permis de définir les usages et de vérifier la faisabilité du projet. Il est ainsi prévu que l’îlot accueille logements, commerces, pôle de santé, et un tiers-lieu / espace de coworking.

Portage foncier et dépollution par l’EPF

Cet ilot, dont les biens fonciers appartenaient à deux propriétaires, a été acquis par l’EPF, qui a ensuite mené les études puis les travaux de démolition (partielle) et dépollution (retrait d’une cuve fioul enterrée notamment). Pour cela, l’EPF est la commune ont signé une convention de portage foncier d’une durée de 7 ans, incluant le temps de négociation, d’acquisition, puis de démolition / dépollution par l’EPF. Ces 7 années (durée maximum) permettent à la commune de réfléchir au programme de l’opération, c’est à dire de préciser le projet qu’accueillera cet espace, et de définir son montage et son budget. Au terme des 7 ans, la commune (et/ou d’autres acteurs) rachètera le bien. Le coût de rachat inclura les frais engagés par l’EPF, néanmoins réduits par un fonds de minoration travaux (l’EPF gardera à sa charge 60% des coûts de dépollution), et un fond de minoration foncière pour la réhabilitation (le prix de vente se voit déduit de 150€ pour chaque M² de plancher qui sera réhabilité par la commune ou un autre opérateur).

Pour l’ilot Jehanno, l’EPF a finalisé l’acquisition des différentes parcelles en 2016 pour un montant de 240 000€, puis a lancé un marché de travaux de curage / désamiantage pour un montant de 110 000€, incluant la réfection de pignons en pierre dans l’attente de la mise en oeuvre du projet final. Le coût de revente à la commune et aux différents porteurs de projets sera réduit de 120 000€ : 60 000€ de minoration travaux et 60 000 € de minoration foncière seront en effet pris en charge par l’EPF sur ses fonds propres afin d’équilibrer cette opération de renouvellement urbain.

Mandat pour piloter l’opération confié à la SEMBREIZH

Afin de préciser le montage du projet, la commune s’est rapprochée de SEMBREIZH : société d’économie mixte financée à 85% par la Région et par les collectivités. La SEMBREIZH a soutenu les élus dans leurs réflexions sur la programmation du projet, en lien avec le cabinet Minier sur le volet architectural et urbain : quelles activités seront hébergées à quel endroit, quelles recettes cela va générer, qui va porter ? et comment équilibrer le budget ?

Ensuite, la commune a décidé de lancer un appel d’offres pour recruter un mandataire qui portera le projet pour son compte : “cela nous évite de gérer en interne le volet administratif, juridique, mais aussi le paiement des factures des architectes, des entreprises ; nous n’avons pas le personnel ni les compétences pour” témoigne Pascal Guiblin.

Suite à l’appel d’offres, la commune a retenu la SEMBREIZH comme mandataire du projet, qui proposera une maison médicale (280 m² au sol), un tiers-lieu ainsi qu’un logement à l’étage (qui sera vendu en VEFA au bailleur social BSH), un point de restauration rapide, et deux logements (RDC et R+1), et enfin un espace vert avec un chemin traversant, et quelques places de parking. La SEMBREIZH vient de lancer, pour le compte de la commune, l’appel d’offres pour recruter un architecte commun à l’ensemble de l’opération, qui réalisera les études de conception et la maitrise d’œuvre. C’est la SEMBREIZH qui avance les frais d’études et de travaux ; elle sera ensuite remboursée au gré des ventes par la commune. Au terme de l’opération prévu en 2023, un bilan du mandat et des comptes sera réalisé afin de solder les comptes entre la commune et la société d’économie mixte.