CCVIA (35) Requalification de la ZAE de La Bourdonnais : tendre vers l’exemplarité environnementale

La Zone d’Activité Economique (ZAE) de la Bourdonnais est située sur la commune de La Mézière, à 10 kms au Nord de Rennes. À proximité immédiate de la « Route du meuble », la zone couvre une superficie de 30 ha au PLUi dont 10 ha sont prévus en extension.

Une zone typique des 80’

« C’est une zone qui s’est développée depuis les années 70 au fil des opportunités de commercialisation » explique Pascal Goriaux, Vice-Président au développement économique à la Communauté de Communes Val d’Ille-Aubigné. En conséquence, le parcellaire présente de nombreuses dents creuses et des fonds de parcelle inoccupés car mal desservis. La zone initialement dédiée à l’artisanat et aux PME accueille également une quinzaine de pavillons, initialement les logements dédiés aux entrepreneurs à proximité des sièges d’entreprises. Vieillissante, la zone souffrait d’un déficit d’image avec des départs en retraites prévus, sans reprise d’activité derrière.

Requalifier la ZAE

La ZA de la Bourdonnais a été choisie par l’EPCI comme zone pilote de requalification, afin d’en faire un parc d’activités « pleinement intégré dans son environnement et répondant aux attentes nouvelles des entreprises utilisatrices ». Ce programme s’inscrivait alors dans la démarche régionale de labellisation Qualiparc ainsi que dans l’Agenda 21 de la Communauté de Communes définissant une stratégie favorisant l’introduction de critères environnementaux et plus largement de développement durable dans les zones d’activités communautaires.

Objectifs politiques

Des objectifs de restructuration et d’extension de la ZA ont été définis dès la création de la ZAC:

• Économiser le foncier en créant un parc d’activité dense et en valorisant les dents creuses et friches
• Requalifier le parc en travaillant sur des espaces publics de qualité, et en ayant une exigence renforcée sur les espaces privés • Créer un maillage piétonnier sur l’ensemble du parc
• Re-créer une trame verte et bleue (maillage bocager, coulée verte et bleue, gestion en aérien des EP)
• Créer un parc d’activité économe et produisant de l’énergie
• Accueillir en priorité des activités de la croissance verte .

Etudes et acquisitions foncières

La Communauté de Communes confie la réalisation d’une étude de faisabilité au cabinet Alter Paysage dès 2008. Entre 2010 et 2012, elle engage les dossiers de création et réalisation de ZAC avec appui du cabinet SETUR. Côté foncier, l’EPCI a fait l’acquisition d’une trentaine de parcelles entre 2011 et 2016. En parallèle, elle conventionne avec l’Etablissement Public Foncier (EPF) en juillet 2011 pour mener des interventions en renouvellement urbain et au gré des opportunités, permettant ainsi de réaliser deux acquisitions à l’amiable et une par préemption avec contentieux (voir fiche correspondante).

Aménager des espaces publics de qualité

Les acquisitions foncières ont permis de concevoir une restructuration en profondeur de l’ensemble du parc existant et d’anticiper son extension.

Mobilités : un réseau de cheminement doux connectés aux sentiers de randonnées à proximité a été mis en oeuvre sur l’ensemble du parc. Par ailleurs, les voiries sont essentiellement en sens unique et à largeur limitée de 3,5 mètres permettant ainsi le ralentissement des vitesses mais aussi l’optimisation du foncier. Plusieurs zones de stationnement mutualisées ont été aménagées. Enfin, un arrêt du réseau STAR a pu être mutualisé à environ 1 km de la ZAE, ceci dans le cadre du contrat de coopération avec Rennes Métropole, le réseau desservant déjà La Chapelle des Fougeretz, commune jouxtant la ZA.

Eau : Un important travail sur la gestion des eaux pluviales a été mené avec l’aménagement de zones perméables et de noues d’infiltration permettant une limitation du nombre et de la taille des bassins de rétention. Sur les lots privés, une imperméabilisation maximale de 60 % du terrain est autorisée.

Paysage et biodiversité : la ZAE est intégrée dans le schéma global de trame verte et bleue de l’EPCI. Un linéaire de plantations est réalisé le long des voiries sur le domaine public afin de s’assurer de leur bonne mise en œuvre. Bien que cela engendre une charge d’entretien, la collectivité maîtrise ainsi le type de plantation et l’intégration paysagère en limite séparative de propriété.

D’autres dispositions sont obligatoires sur les parcelles privées : installations de clôtures végétalisées en limite de voie publique, plantation de haies bocagères en limite séparative et en fond de parcelle.

Agir sur le foncier privé

La Communauté de Communes a mis en place des outils permettant d’avoir une exigence sur les espaces privés :

• Le PLUi qui spécifie les zonages : activité commerciale, de services, ou d’industrie. Des obligations concernent le stationnement vélo et la récupération des EP : à partir de 100 m² construits, une cuve de récupération de 300L minimum est imposée.
• Le cahier de prescriptions (CPEAP) qui vient compléter le PLUi : cadrage sur le type d’activités, urbanisme, architecture, eau intégration paysagère, énergie, déchets…
• La fiche récapitulative que la collectivité demande de remplir aux porteurs de projets voulant s’installer ; elle aborde les points clés pour s’assurer de la compatibilité du projet avec les prescriptions de la ZA et la capacité technique en termes d’énergie, eau, etc.

Un binôme élu-agent de l’EPCI rencontre le porteur de projet et le maître d’œuvre le plus en amont possible du projet afin de leur présenter ces éléments. Celui-ci a l’obligation de transmettre son projet de permis de construire avant dépôt officiel afin d’obtenir un avis croisé des services Economie et Energie du Val d’Ille Aubigné

Eléments financiers

Dépenses

• Etudes …………………………….181 K€
• Travaux ………………………..3 407 K€
• Acquisitions foncières ……2 108 K€
• Frais divers ……………………..358 K€
• Total…………………………… 6 055 K€

Recettes

• Subventions…………………….315 K€
• Commercialisation……….. 6 127 K€
• Redevance et participation des constructeurs ………………….255 K€

Total………………………… 6 442 K€

2023 : 62€ HT/m² et 130 € HT/m² pour une parcelle à vocation commerciale. Les ZA sont généralement des projets déficitaires pour les collectivités. Ici, l’opération va pouvoir s’équilibrer car :

• Un mixte entre requalification et extension
• Une attractivité économique du secteur qui permet d’avoir un prix de vente élevé
• Une procédure de ZAC pour valoriser la participation des projets sur terrain privés.

Retrouvez le détail des actions dans le diaporama téléchargeable ci-dessous.