Saulnières (35) : 5 maisons sociales communales en cœur de bourg, réalisées par un constructeur

Un plan guide pour le bourg mené en 2015

Saulnières est une petite commune du sud de l’Ille-et-Vilaine, qui, avec ses 817 habitants, accueille la plus forte dynamique démographique du territoire intercommunal. Pour accompagner cette vitalité au début de son mandat en 2014, l’équipe municipale a lancé une étude de réaménagement du cœur de bourg avec l’appui du bureau d’études Cittanova-Sinopia. L’étude a été menée de façon participative au travers de visites en marchant, d’ateliers avec les habitants… Elle a permis de définir quatre grands projets :

• Réaménagement des espaces publics du bourg et création de cheminements doux ;
• Déplacement et agrandissement du restaurant Le Saulnier ;
• Construction d’une médiathèque et de salles intergénérationnelles ;
• Construction de logements sociaux.

Offrir des logements abordables en cœur de bourg

Au travers de la construction de logements sociaux en plein cœur de bourg, les élus ont souhaité répondre aux besoins de leurs habitants : proposer des logements abordables, bénéficiant de toutes les commodités et d’un cadre de vie de qualité. Le tout, proche des services et commerces de ce petit bourg.

Identifier et maitriser le foncier qui accueillera le projet

Suite à l’élaboration du plan guide, la commune a porté le déplacement et l’agrandissement du restaurant historique de la commune qui était situé en cœur de bourg, et dont le stationnement se faisait sur un terrain vague à deux pas de l’église (parking poids lourds et véhicules légers). La municipalité avait recouru dès 2013 à l’EPF de Bretagne pour acquérir ce terrain faisant office de parking, et porter la démolition et dépollution du site qui avait accueilli une ancienne menuiserie : désamiantage léger, excavation de terre polluée par les solvants de traitement du bois. La commune a ensuite racheté le terrain à l’EPF pour un montant total de 165 000€, comprenant l’acquisition initiale  (120k€) et la dépollution (45 k€). Sur cette dent creuse, les élus ont programmé la construction de cinq logements sociaux à destination prioritaire des familles et des retraités de Saulnières. « Il s’agit d’une ancienne friche sur laquelle la commune avait l’obligation de faire 20 % de logement social en lien avec le portage par l’EPF. Nous souhaitions être plus ambitieux et sommes allés jusqu’à 100 % » témoigne le maire Laurent Le Guehennec.

Confier le portage à un constructeur, par appel d’offres

Pour les élus, l’intégration architecturale de ce projet en cœur de bourg est cruciale, c’est pourquoi ils souhaitent garder la maîtrise des choix de conception, ainsi que la maîtrise du foncier. Ils explorent donc des voies singulières pour mener à bien ce projet et optent finalement pour le lancement d’un appel d’offres auprès de constructeurs privés, afin de trouver un opérateur qui puisse porter l’opération des études aux travaux, avant de la revendre à la commune (vente en l’état de futur achèvement, ou VEFA). « Cette démarche nous permettait de garder la main sur le terrain que nous ne souhaitions pas vendre ; tout en délestant la commune du pilotage de l’ensemble des études et travaux, car nous ne sommes pas outillés pour cela » explique le maire.

La commune a attribué la construction de ces cinq maisons locatives à vocation sociale, au constructeur Maisons de l’Avenir. Le permis de construire a été obtenu le 4 janvier 2022.

« Au terme de la consultation publique, le conseil municipal a retenu le Groupe Maisons de l’Avenir pour la qualité de l’accompagnement proposé dans la construction de l’offre, ainsi que les délais pour la réalisation. De plus le montage du dossier financier semblait intéressant pour notre commune dès lors qu’elle avait obtenu les agréments du département pour classer ces futurs logements en logement social… »

Agir en tant que bailleur social

La commune a obtenu un agrément du Département pour la construction de quatre logements PLUS et un logement PLAI :

• Les logements PLAI, financés par le Prêt Locatif Aidé d’Intégration, sont attribués aux locataires en situation de grande précarité ;
• Les logements PLUS, financés par le Prêt Locatif à Usage Social correspondent aux locations HLM (habitation à loyer modéré).

Les communes peuvent en effet faire une demande d’agrément auprès du Département (ou d’autres structures par délégation de l’Etat, à l’image de Rennes métropole par exemple) ; celle-ci est soumise à un ensemble de conditions, notamment au refus d’intervention de la part des bailleurs sociaux du territoire. Le Département d’Ille-et-Vilaine accompagne également les communes dans leurs démarches et les alerte sur les devoirs qui leur incomberont en tant que bailleur social : perception des loyers, gestion locative, etc.  « On trouve que c’est bien d’avoir la main sur le choix des locataires : revenu, composition du ménage, distance au lieu de travail… même si dans les faits, c’est compliqué » témoigne le maire. Les communes bénéficiant de l’agrément bailleur social doivent s’appuyer sur le fichier de demande de logement social géré par le Département, tout comme les bailleurs.

Pour mener à bien le projet, le rôle de chacun est défini comme suit :

• La commune achète le bien à l’EPF qui a porté la négociation, l’acquisition, démolition, dépollution ;
• La commune lance un appel à constructeur, retient la candidature de Maisons de l’avenir et lui vend le terrain nu ;
• le constructeur Maisons de l’avenir assure la maîtrise d’ouvrage, la conception, et le suivi des travaux pour l’ensemble du projet, en associant la municipalité ;
• A la réception du chantier, le constructeur revend à la mairie l’ensemble maisons + terrain ;
• L’acquisition par la commune en tant que bailleur social permet à la mairie de conserver la propriété des 5 lots construits et d’en assurer la gestion directe.

« Nous voulions garder la maîtrise du projet et du foncier, sans avoir les contraintes des appels d’offres, des suivis de chantiers, etc. Notre souhait étant de construire le projet et ensuite d’en laisser la mise en œuvre à un constructeur. La vente en l’état de futur achèvement, c’est à dire sur plans, nous permet de négocier avec le constructeur sur les choix de conception des maisons et l’aménagement des abords. »

Des habitations individuelles intégrées dans le cœur de bourg

Les cinq maisons, mitoyennes, ont été pensées de façon à s’intégrer dans l’architecture du bourg : toitures doubles pentes et constructions avec un étage. Elles sont bordées au nord par la RD777 qui relie Janzé à Bain-de-Bretagne (rue des Paludiers sur le plan) : pour assurer le confort et la sécurité des habitants, les maisons sont orientées côté jardin au sud, et ne sont pas accessibles côté RD. Chaque maison (trois de type 4 et deux de type 3) dispose ainsi de son propre jardin avec un accès privatif avec portillon. Un cheminement en sable compacté borde le lotissement en reliant les jardins aux garages individuels fermés qui ont été regroupés en bordure de l’opération.

Des stationnements publics complètent l’offre à quelques mètres du projet. Ce choix permet aux maisons de bénéficier d’un cadre verdoyant et sans voiture coté sud, et confère un rythme et une densité à la façade nord sur rue, qui rappelle les centres-bourgs d’antan. Les terrains ont été livrés engazonnés, bordés d’un grillage doublé d’une haie paysagère. « Lors de la construction, certains habitants et riverains ont pu s’interroger sur ce qui allait être aménagé, et maintenant les maisons et chemins sont appréciés par tous ! ».

Les maisons ont été conçues de façon à pouvoir à terme être vendues individuellement : les réseaux sont ainsi séparatifs.

Budget

Le budget total du projet s’élève à 1,195 million d’euros.

Côté dépenses, l’achat et la remise en état du terrain s’élèvent à  176 000€, auxquels s’ajoutent 72 000€ d’aménagements VRD. L’achat en VEFA des bâtiments par la commune à Maison de l’avenir s’élève à 947 500€ TTC.

Les recettes se décomposent comme suit :

• Région (terrain) : 54 000€
• Département (crédits délégués de l’Etat) : 6 000€
• Département (AAP dynamisation et autres) : 160 000€
• Bretagne Porte de Loire communauté : 35 000€ (construction) + 9000 € (acquisition)

La collectivité a porté le reste des dépenses au travers d’un prêt de la Banque des Territoires de 800 000€, et de fonds propres à hauteur de 131 000€. « Les loyers que nous percevons nous permettent de couvrir nos remboursements d’emprunts. Néanmoins, notre commune est considérée comme endettée car ce montage n’est pas pris en compte dans la qualification de la santé financière des municipalités. C’est dommage car dans les faits, notre budget est équilibré » regrette le maire.

Rédigé en mars 2025