Un lotissement de centre-bourg pensé pour bien vivre à Kergrist (56)

Kergrist est une petite commune rurale de moins de 1000 habitants, située en Centre-Bretagne. La commune, située entre Loudéac, Pontivy et Guerlédan, est dynamique. Les élus cherchent à répondre à la demande croissante de logements, tout en préservant la qualité de vie et en intégrant des principes de développement durable.

En 2022, la commune initie la deuxième tranche du lotissement Er Groëz Coet (la première a eu lieu en 2008) sur un terrain communal de 18 000m², idéalement situé au cœur du bourg : entre la mairie, la salle Kaméléon, l’école et plusieurs équipements sportifs. Elle n’oublie cependant pas les enjeux actuels et dresse alors ses intentions pour ce nouveau quartier : créer un espace à la fois agréable à vivre et fonctionnel, qui respecte les principes du développement durable et les enjeux liés au dérèglement climatique. Le projet souhaite promouvoir les mobilités douces, réduire la place de la voiture, préserver les espaces verts et intégrer ce nouveau lotissement de manière harmonieuse avec l’environnement existant. Ce lotissement devra un lieu de vie pour tous les kergristois et non uniquement les riverains directs.

Une fois formalisés en équipe municipale, ces objectifs permettent de sélectionner l’agence Ar’TOPIA qui concevra l’aménagement ; cette dernière est par ailleurs retenue sur la base de son expérience en concertation avec les habitants, autre volonté communale.

Un groupe de travail mixte pour élaborer les grandes lignes du projet

La commune constitue alors un groupe de travail, composé d’élus mais aussi d’habitants. Ces derniers ne seront pas les futurs habitants du lotissement mais des kergristois déjà actifs sur la commune et identifiés pour de compétences pouvant alimenter la réflexion : architecte, chargé de mission énergies renouvelables, médiatrice sociale, les habitants de la première tranche du lotissement.

Ce projet n’est pas celui des élus mais celui d’un collectif organisé en groupe de travail composé d’habitants identifiés selon différents critères mais aussi composé d’élus et de personnes ressources comme BRUDED. Le groupe de travail a permis de vérifier les attentes des habitants ou d’extrapoler les attentes des futurs habitants.

Arnaud David, adjoint à l’environnement et à l‘urbanisme

Fin 2022, le groupe de travail se rend à l’Eco-cité du Pré Vert de Saint Nolff. Guidés par Ar’TOPIA qui était intervenu sur ce quartier conçu en trois tranches, ils découvrent les grandes lignes d’un éco-lotissement, confrontent leurs premières envies à la réalité et au temps, vérifient in-situ si certaines pistes peuvent être réalisables. Tantôt confortés, tantôt ébranlés, ils retiennent les grandes lignes suivantes :

• Créer un espace de vie agréable, avec des cheminements piétons traversants, permettant des liaisons faciles entre le centre-bourg et les autres équipements ;
• Réduire la place de la voiture, avec un aménagement qui privilégie la circulation douce et l’accès aux équipements publics ;
• Développer des espaces végétalisés et intégrés à la nature environnante ;
• Veiller à la continuité urbaine avec l’intégration du lotissement dans le tissu existant de la commune ;
• Prévoir des aménagements collectifs, comme des bassins de rétention végétalisés et des espaces de convivialité.

Sur cette base, Ar’TOPIA leur propose deux plans d’aménagement dont l’un est retenu car traduisant justement les ambitions de ce nouveau quartier.

Les choix de conception retenus

Ainsi, le lotissement prévoit la construction de 27 lots, allant de 335 à 649 m². Une attention particulière est portée à la mixité des terrains pour ne pas sectoriser l’espace et offrir une variété de choix aux futurs habitants.

Le lotissement sera traversé par un cheminement piéton reliant plusieurs équipements, dont l’école, le city-stade et le terrain de foot, renforçant ainsi les liens entre le lotissement et le centre-bourg. Il aura l’allure d’un chemin creux arboré avec un revêtement stabilisé permettant l’accès à tous : piétons, vélos, trottinettes, PMR, poussettes…

La circulation des voitures se veut douce, avec des voies à sens unique destinées à réduire la vitesse des véhicules. Ce design vise à créer une sensation de village ouvert, plutôt qu’un espace clos, grâce à deux rues traversantes.

De manière à limiter l’impact visuel, une seule place de stationnement est prévue par lot ; les voitures supplémentaires étant invitées à rejoindre les parkings collectifs aménagés dans le lotissement ou les parkings en périphérie du lotissement. Ces derniers sont à multi destinations : ils peuvent également servir pour les utilisateurs du terrain de foot, du city-stade ainsi que les lieux de rencontres initiés par les aménagements urbains qui seront réfléchis et installés par un second groupe de travail composé des futurs habitants.

Les espaces publics seront végétalisés, avec des fruitiers et du mobilier de convivialité, et des bassins de rétention serviront également de lieux de jeux pour les enfants. Dans le futur, on peut aussi imaginer aussi un carport et pourquoi pas des panneaux solaires photovoltaïques installés dessus.

S’il est difficile de penser à tout pour proposer le meilleur lotissement possible, d’autres problématiques ont été anticipées comme celles des inondations.  Des bassins de rétention d’eau ont été imaginés, ils resteront secs les trois quarts de l’année. En hiver, cela évitera surtout que l’eau stagne et inonde les terrains. Cela lui permettra de pénétrer plus facilement dans les nappes.

Enfin, le lotissement n’imposera cependant pas un cahier des charges sur les constructions. « Nous avons été un peu échaudés par le premier lotissement dont les contraintes imposées aux constructions ont été un frein à sa commercialisation. Mais les temps ont changé et la réglementation a rattrapé les exigences qu’ils s’étaient imposés. En voulant rester dans la continuité de l’état d’esprit de l’équipe précédente, nous avons renforcé la qualité des aménagements publics sans imposer de règles sur les constructions en elles-mêmes. » Arnaud David

Un règlement intérieur pour s’adapter au changement climatique

Le règlement intérieur comprend plusieurs modalités en lien avec l’adaptation au changement climatique.

EAU :

• Afin de préserver les nappes phréatiques, de maintenir le débit des cours d’eau et de lutter contre la détresse hydrique, le projet doit inclure au moins une solution technique permettant l’infiltration des eaux pluviales dans le sol (puits perdu, puisard, massif d’infiltration, tranchée drainante, jardin d’eau, etc)
• Afin de préserver la ressource en eau potable, l’acquéreur devra installer à sa charge une cuve étanche de récupération des eaux de pluie. Cette citerne ou cuve de stockage servira aux besoins privés d’arrosage, de lavage de voiture et tout autre usage en accord avec les règlements en vigueur. Elle pourra être enterrée ou aérienne.
• Seules les piscines hors sol et provisoires sont autorisées dans le lotissement.

IMPERMEABILISATION :

• L’aménagement extérieur doit être conçu de manière à limiter l’imperméabilisation du sol et à favoriser l’infiltration des eaux pluviales. 20% minimum d’espaces non imperméabilisés/espaces verts est obligatoire.

BIO-CLIMATISME :

• Une pré-implantation des maisons sur les terrains de tendre vers une optimisation de ses performances énergétiques et environnementales : utilisation de la lumière naturelle et de l’énergie solaire.

BIODIVERSITE :

• Pour la constitution des haies, les haies mono-spécifiques sont interdites car elles forment de véritables « murs » appauvrissant l’espace public et la biodiversité. Les espèces invasives ou envahissantes sont interdites.

La commercialisation et les enjeux financiers

Le lancement de la commercialisation a fait l’objet d’une présentation aux constructeurs en septembre 2024, invités pour l’occasion. « C’est quelque chose qui ne se fait pas beaucoup vraisemblablement, les professionnels étaient assez surpris mais ça leur a plu d’avoir cet accompagnement et une présentation pour de potentiels futurs clients » explique Arnaud David. Les prix des terrains varient entre 18 000 et 35 000 €, soit 55 € le m². L’opération est déficitaire, mais reste supportable pour la commune qui dispose d’une excellente situation financière. De plus, elle compte sur l’arrivée de nouvelles familles qui amènent une rente financière via les impôts locaux et contribue à la dynamique de la commune pour équilibrer cet investissement.

Contrairement à d’autres communes voisines, où les prix oscillent entre 40 et 45 € le m², le projet de Kergrist propose des équipements et une qualité de vie supérieure, avec des espaces verts, des cheminements piétons et une intégration parfaite au village. L’objectif est d’offrir un cadre de vie attrayant et accessible, sans différencier les tarifs en fonction des profils des futurs habitants, favorisant ainsi l’égalité et le « bien vivre ensemble ».

On avait réfléchi à faire des tarifs différenciés notamment pour les primo-accédants mais cela nous a semblé trop complexe et pas si égalitaire. L’objectif pour nous est d’accueillir des habitants quels que soient leur profil dans une logique de bien vivre ensemble à Kergrist car telle est notre devise

Christophe Guerrey, maire

Une appropriation par les futurs habitants

La fin des travaux d’aménagement est prévue pour avril 2025. Toutefois, les aménagements collectifs ne seront pas finalisés, l’idée est d’impliquer les habitants pour cette étape. « C’est l’occasion aussi de les intégrer et qu’ils deviennent acteurs de la commune ».

Nous n’avons pas programmé la fin des travaux d’aménagement car nous voulons l’investir avec les actuels habitants de la commune et les futurs habitants du lotissement. Le choix des essences végétales ou les jeux sur les espaces publics par exemple. Nous avons cette expérience de concertation et de participatif à l’instar de la balade des Lavandières qui a mobilisé plus de 70 personnes pendant une année.

Eléments financiers

Etude/accompagnement Ar’TOPIA : 30K€

VRD : 655K€ (estimation par Ar’TOPIA du 20/1/23)

Vente lots : 660K€

CONTACT

Arnaud David, adjoint à l’environnement et à l’urbanisme : 02 97 39 62 28 mairie@kergrist.fr