Une démarche BIMBY pour accompagner la densification du bourg et adapter le PLU à La Chapelle-Launay (44)

La Chapelle-Launay est située en deuxième couronne nantaise et sur l’axe Nantes-Vannes. La commune bénéficie d’une attractivité forte que les élus souhaitent encadrer et accompagner pour un urbanisme de qualité. En 2016, lors de l’élaboration du la démarche, la commune compte  2 890 habitants (3285 en 2024).

Une révision du PLU mutualisée avec 2 communes voisines

Les élus de La Chapelle Launay, accompagnés par la Communauté de Communes Estuaire et Sillon (initialement Loire & Sillon), ont engagé en 2015 la révision de leur PLU, datant de 2009. Pour cela, ils se sont associés à deux communes voisines (Campbon et Lavau-sur-Loire) dans le cadre d’une démarche collective animée par l’intercommunalité, pour recruter un bureau d’études unique via un groupement de commande. Objectifs : mutualiser les moyens et services, favoriser une approche transversale et une cohérence des documents au niveau intercommunal.

Intégration d’une démarche BIMBY à la révision du PLU

La mutualisation n’a pas empêché chaque commune de définir ses propres objectifs. A La Chapelle-Launay, les efforts se sont concentrés sur le centre bourg qui comprend de grandes parcelles sur lesquelles les élus ont observé des divisions foncières spontanées.

La révision du PLU est pour nous l’occasion d’engager une démarche de BIMBY (Build in my backyard), permettant et encadrant la division parcellaire en centre bourg. Il s’agit de densifier le bourg en douceur, dans le respect de l’architecture et du paysage local.

Angélique Duval-Hochet, adjointe à l’urbanisme.

Une prestation spécifique a été exigée au cahier des charges de recrutement du bureau d’études, pour l’animation de la démarche BIMBY sur la commune: « Le BE proposera une analyse du potentiel de division parcellaire au regard du marché (…), une animation et des entretiens individuels auprès des propriétaires, un bilan (…) et une définition des dispositions nécessaires du PLU pour s’assurer de la faisabilité des divisions foncières ».

BIMBY : késako ?

La démarche BIMBY (Build in My Back Yard) offre la possibilité à un habitant de diviser son terrain pour créer de nouveaux logements comme une maison de plain-pied pour un parent âgé ou un logement pour un enfant.
Avec le BIMBY, les acteurs locaux (élus, habitants, techniciens) bénéficient d’un cadre et d’un accompagnement pour mobiliser le foncier des tissus pavillonnaires existants. L’objectif : faciliter et harmoniser le renouvellement et la densification progressive du bourg.

Participation des habitants pour la révision du PLU

Les élus ont souhaité associer la population aux travaux, dès le diagnostic du PLU. Lors de la première réunion en mars 2016, une cinquantaine de participants a travaillé en petits ateliers, sur la base de maquettes et d’une cartographie pour le futur PLU. La synthèse de ces réflexions a servi de base de travail pour le cabinet Citta Nova, qui l’a confrontée aux exigences réglementaires et à ses propres observations. Cette concertation a ensuite été complétée par la mise à disposition d’un registre et de présentations du projet tout au long des réflexions. « Le bas du bourg va devenir inconstructible avec les évolutions de la loi littoral, et le nouveau SCoT va rendre les hameaux inconstructibles à l’exception du village La Touche Basse, qui jouxte le bourg de Savenay ; ces évolutions impliquent un travail indispensable de pédagogie », analysent les élus.

Des entretiens individuels pour les projets BIMBY

Dans le cadre de la démarche BIMBY menée en parallèle, la commune a proposé aux habitants propriétaires dans le bourg une heure gratuite d’entretien individuel avec un architecte (agence Villes Vivantes – Bordeaux).

Le BIMBY vise à mettre en avant des situations concrètes pour accompagner les habitants qui souhaitent diviser leur parcelle. Mais notre objectif est aussi d’adapter nos règles et de les faire comprendre, au service d’un renouvellement du bourg et des villages, pour favoriser de bonnes relations entre les futurs habitants.

Jacques Dalibert, le maire.

Au total, ce sont plus de 30 projets qui ont pu faire l’objet d’échanges avec les 3 architectes présents durant 2 jours sur la commune, afin d’accompagner les propriétaires dans leurs réflexions d’évolution de parcelles bâties. Parmi ceux-ci, des projets d’extension, de donation à des enfants ou de vente d’une partie de terrain, d’aménagement, de réhabilitation, de construction en vue d’une location. « Les entretiens ont rencontré beaucoup de succès, nous avons dû refuser des demandes », se rappelle l’adjointe.
Les élus n’étaient pas présents à ces entretiens, « Il était important que des architectes extérieurs à la commune et experts dans ce domaine, puissent expliquer aux habitants que leurs projets ne sont pas toujours compatibles avec l’environnement du centre bourg et avec le voisinage ».

Les premières divisions

À ce jour, une dizaine de projets ont fait l’objet de divisions dans la suite des entretiens BIMBY, notamment :
– Une division en trois parcelles avec permis d’aménager et création de deux lots en cours de commercialisation.
– Une division d’une parcelle de 3 800 m² en vue d’une construction de maison neuve sur un terrain de 700 m².
Par ailleurs, un projet d’ampleur voit le jour dans le bourg avec la démolition d’une habitation existante et la construction d’une maison d’habitation et de six logements dédiés à la location par un particulier.

Adapter le zonage et le règlement du PLU

« Les entretiens menés avec les propriétaires du bourg ont permis de mieux cerner les enjeux liés à la division parcellaire, que nous pourrons intégrer dans le règlement et le zonage du PLU », indique l’adjointe. Et de préciser : « par exemple, lorsqu’un terrain est divisé en drapeau avec une construction en deuxième rideau, le PLU doit être adapté en termes de distances des constructions ; à ce jour, des projets sont impossibles du fait d’une largeur minimale de 4 m des voies d’accès indiquées au PLU ».
Autre illustration, celle des hauteurs de constructions réalisées en densification, qui peuvent générer des problématiques d’ombres portées. A l‘heure d’engager la révision du zonage et du règlement, l’élue analyse : « Nous allons devoir mener une réflexion très fine pour chaque parcelle dans le bourg, afin de permettre de nouveaux projets d’habitat en densification, sans rogner sur la qualité paysagère et architecturale du bourg et sur le cadre de vie des habitants ».

Coût de la démarche

La prestation BIMBY a coûté 12 126€, autofinancés par la commune.

Bilan (2024)

La rencontre à La Chapelle-Launay du 27 novembre 2024 « Proposer des logements en centre bourg en ménageant un cadre de vie de qualité » a permis de dresser un bilan de la démarche. (retrouver ici la page projet présentant la démarche globale de la commune).

• Trente-six projets ont été étudiés dont douze dans le centre-bourg.
• En 2024, sur les 36 projets seuls deux ont donné lieu à une réalisation

L’élaboration du PLU en 2016 s’est confronté à la loi ELAN du 28 novembre 2018 qui a supprimé la notion de hameau comme alternative à l’extension de l’urbanisation en continuité avec les agglomérations pour les communes littorales. « Ces nouvelles règles ont été vécues comme arbitraires et injustes pour les habitants touchés par les restrictions de la constructibilité de leurs parcelles. Pour les habitants engagés dans la démarche BIMBY qui avaient anticipé une division parcellaire cela a créé des incompréhensions et des frustrations compliquées à gérer pour nous élu.es. D’autant plus que la règle est compliquée à expliquer car elle repose sur un calcul complexe qui peut toucher une parcelle et pas sa voisine, témoigne Nathalie Flauraud, adjointe à l’urbanisme depuis 2020.

Si la démarche a pâti de la lenteur de la mise en application du PLU (démarré en 2016 et appliqué en 2022) liés aux allers retours avec la DDTM, pour les élus, la démarche reste toutefois très positive. « La démarche mérite d’être complétée de quelques garde-fous pour être répliquée, sans doute en cadrant mieux les objectifs de la collectivité avant d’aller au-devant des habitants et en restreignant le périmètre au centre-bourg » témoigne Nathalie Flauraud. « Néanmoins la démarche reste vraiment intéressante notamment sur le lien aux habitants, l’identification de leurs besoins et leur sensibilisation aux enjeux urbains et écologiques » conclut l’élue.

page projet rédigée en 2016 mise à jour en novembre 2024